与历史跌幅相比，COVID-19对澳洲房产的影响有多大?

专家表示自COVID-19疫情开始以来，澳大利亚房价的下跌还没有像历史上其他大的跌幅那样严峻，但这一次让经济和房地产业走出低谷可用的方法也少了很多。

首府城市综合房价在疫情爆发前就开始复苏
有人担心，疫情将导致经济长期低迷
迄今为止，一些城市的房价受到病毒的影响相对较小

最新数据显示，由于新冠疫情的影响，澳大利亚房价已经出现连续三个月的下跌。根据CoreLogic最新的住房价值指数，7月份全澳房价下跌0.6%，6月份全澳房价下跌0.7%，5月份的跌幅为0.4%。

不过，由于现在联邦政府正在通过数千亿澳币的计划来刺激经济，所以现在很难看出来在以后几个月，当政府刺激措施停止以后，房价走势会是怎样的，目前的小幅下跌会不会终止，或者继续大幅下跌。

在疫情爆发之前，澳洲房产市场如何?

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，2017年以来的市场低迷已经远远超过了此前的波动。在新冠疫情爆发之前，全澳房产市场一直处于复苏阶段，此前市场已从2017年的峰值下跌10.2%。

“从2017年中期开始澳洲房产市场便开始走低，一直到到2019年中期触底，这期间房价跌了月10%左右，之后开始慢慢复苏”他说，“住房价值在2019年下半年经历了相当迅速的复苏，然后一直持续到2020年初，（但）首府城市房价指数并没有恢复到2017年中期的水平。”

迄今为止，疫情带来的影响有哪些?

Tim Lawless表示，在疫情爆发前，房产市场仍在反弹，后来疫情爆发，整个4月份的房屋交易活动大幅下降，然后我们开始看到，房价缓慢的下跌，但在过去三个月里仍下跌了1.6%多一点。

澳洲各首府城市房产销量(18/01/31 至 20/06/30)

Lawless表示，目前还不清楚房价何时会开始上升。

他说:“我们不知道经济将还将受到压制多久，或者房价还要多久才能开始再展示出某种程度的增长。”“这很可能是一个渐进的周期，我们会看到房价进一步下跌，然后逐步稳定一段时间，再然后我们会看到房价上涨。”

Lawless表示，从3月份开始的房价下跌周期，是具有特殊性的，但是从许多方面又是之前下跌阶段的延续。

现在的情况比上世纪90年代初相比

Lawless表示，上世纪90年代初，房价从峰值到低估跌了6.2%，持续了22个月，也就是将近两年的时间。而从峰值到房价正增长，花了4年的时间。

澳洲房产市场历史上几次大的调整期对比

导致上世纪90年代房产崩盘的经济状况与澳大利亚目前正在应对的情况非常不同。造成上世纪90年代初期崩盘的原因是1987年股票市场的崩盘，以及黑色星期一事件。而经济则在此后几年逐步步入萧条。当时与现在最大的不同就在于，当时的利率高达18%左右。

上世纪80年代末至1993年期间，现金利率直降至5%以下，从而刺激了经济增长，稳定了市场。

2008年全球经济危机

2007年年中至2009年初的全球金融危机(GFC)期间也出现了类似的情况，许多刺激措施得以实施。在此期间，房价在13个月内从峰值跌至低谷，降幅为7.6%。

Lawless表示:“(全球金融危机)对澳大利亚的影响是短暂但剧烈的”，“与本次相比，金融危机期间的优势是有较多的货币政策可以提供……而且利率的确很快就下降了”。

金融危机时期澳洲各首府城市房价变化

当时，澳大利亚联邦政府通过首次购房者补贴计划和家庭隔温计划(home Insulation Program, HIP)向市场注入资金。除了财政刺激之外，澳大利亚经济在全球金融危机爆发前的情况相对良好，资源繁荣和澳元汇率较低帮助澳大利亚相对未平稳度过了澳洲金融危机。

对现在的市场意味着什么呢?

Tim Lawless表示，澳洲现在面临的情况跟之前有很大的不同，因为现在的现金利率已经处于历史最低水平，而澳央行 (Reserve Bank of Australia, RBA) 无意将其推入负利率区间。在上次的经济衰退中，在很多方面都有很多选项可以帮助经济走出低谷。

这次疫情爆发时，澳洲经济就已经不理想。在利率已经非常低的情况下，可以用的货币政策不多。我们已经看到，澳央行呼吁联邦政府采取更多财政刺激措施，特别是基础设施支出。

联邦政府已经宣布，对那些想要建造或翻新自己房屋的人提供2.5万澳币的补助，但这将对房价产生怎样的影响，人们的看法褒贬不一。

不同城市受到的影响不尽相同

6月份季度，墨尔本的房价下跌了2.3%，是所有首府城市中跌幅最大的，然后在7月份又下跌了1.2%。

Tim Lawless表示墨尔本尤其容易受到海外移民和外国学生的影响，而疫情状况也起到了一定作用。是否会出现第二波疫情将大大增加澳大利亚陷入更深、更长经济衰退的风险。我们都需要保持警觉，高度警惕。

澳洲各首府城市房价(2020-06-30)

Tim Lawless表示，这并不是说房价出现了断崖式的大幅下跌。考虑到当前形势的不确定性和经济影响，2.3%的降幅并不那么大。

房价下跌也并不是出现在所有城市和区域的。堪培拉和霍巴特等市场在整个6月份季度继续走高，涨幅分别为0.7%（7月份上涨0.6%）和1.0%（7月份下跌0.2%）。

“被抑制的需求”刺激了一些市场

仅看6月份的数据，珀斯和墨尔本的房价跌幅均为1.1%，首府城市中跌幅最大。悉尼房价下跌0.8%。7月份墨尔本下跌1.2%，所有城府跌幅最大，珀斯下跌0.6%，悉尼下跌0.9%。

布里斯班和阿德莱德的降幅较小，6月份两所城市跌幅分别为0.4%和0.2%。7月份布里斯班跌幅为0.4%，阿德莱德上涨0.1%。

但西澳房产协会(REIWA)总裁Damian Collins表示，西澳房价在整个疫情期间基本保持稳定。西澳市场在疫情之前已经开始复苏，而疫情的发生只不过是把复苏的时间推迟两三个月。整个疫情期间的房产中位价没有发生太大变化基本上维持在47.5万澳币左右。

在疫情爆发前，珀斯每周的房产销售在700至750套之间，在4月中旬跌至280套。不过Collins表示大珀斯地区目前的销售量是在2015年以来的最高，达到了1000套每周。

珀斯已经衰落了很长时间，很多买家一直在旁观，他们在2019年底和2020年初开始回归。创纪录的购房负担能力，加上政府的激励措施，也促成了销售市场的活跃。

整理自ABC英语新闻：How bad is COVID for house prices compared to other great crashes of history?