住房贷款可能下调，但监管机构还在争议这决策的风险性
新数据表明，尽管房屋价格迅速上涨，但短时间内不太可能改变抵押贷款规则。澳大利亚审慎监管局（APRA）的最新数据也表明，虽然属于“高风险”贷款的比例可能在去年第四季度略有上升，但监管机构并没有看到“贷款标准大幅放宽”的迹象
人们在密切关注着贷款标准的变化。2021年1月，用于购买住宅物业的贷款达到创纪录的288亿美元，比十年前的平均水平增长34.8％。这也推动了房屋价值达到新的纪录高位。
然而，到目前为止，2020年12月季度没有显示贷款标准有任何重大变化，这表明没有必要采取收紧信贷政策形式的干预措施。2020年12月这一季度尤为重要，因为它标志着由于与COVID相关的限制，悉尼和墨尔本的住宅价格出现了积极变化。下面讨论了从出版物中选择指标。
住房贷款可能下调，但监管机构还在争议这决策的风险性
仅利息贷款占新房贷款的比例升至19.2％
2020年12月季度，仅按利率贷款的新抵押贷款比例达到了19.2％，高于上一季度的18.5％。
这与过去两年的平均18.7％相差不远。它也远低于2015年6月季度创下的纪录高点45.6％。但是，值得注意的是，银行统计数据的收集已有改进，而历史系列数据不能直接与最近的数据进行比较。
仅利息贷款被认为是到2017年的更广泛金融稳定期的潜在风险。在那时，借款人以仅付息条款或再融资和延长仅付息期限来发放贷款已变得越来越普遍。在房价和家庭债务上升之际，这导致了还贷本金的延迟。
一般而言，仅利息贷款结构在投资者中更为普遍，他们有资格对其利息支付进行税收减免。考虑到投资者在总贷款中所占份额仍保持在创纪录的低点附近，因此仅向该市场部分提供的仅利息贷款对金融稳定的风险仍然较低。
监管机构可能会关注的一个关键领域是仅向所有者占用的贷款所占的利息比例。提供给自用房主的仅利息贷款数量比9月份季度增加了32.5％，是仅利息贷款发起的一系列最高的45.7％。业主占用者的持续增长可能导致未偿还其贷款本金的家庭债务水平承受更大压力，从而在利率最终上升时产生稳定风险。
债务收入比大于或等于6，创两年新高
APRA此前曾警告贷方贷款与收入之比和债务与收入之比应超过6。
在2020年12月这一季度中，大于或等于部分新住房贷款6倍的贷款收入比达到了贷款的7.0％。这是2019年3月以来最高的贷款收入比
在2020年12月这一季度中，源自贷款收入比大于或等于6倍的新住房贷款部分达到了贷款的7.0％。债务与收入比率为6或更高的贷款占本季度抵押贷款的17.2％，也是该季度的最高水平。APRA在其报告中并未对此指标表示担忧，称该债务收入比在贷款中所占的份额“在其历史平均水平之内”。
如目前来看，悉尼和墨尔本房地产市场的需求量增加，将考验债务与收入之比。这是因为自2013年以来，悉尼的房价与收入之比平均为8.5，而自2015年以来，墨尔本的平均房价与收入之比为7.5。由于在预期收入保持相对平稳的同时房价上涨，贷款收入比和债务收入比都有可能在将来进一步提高，监管者倾向于认为这个结果风险更大。
对于自住业主和投资者而言，高贷款价值比（LVR）的贷款比例也有所上升
到2020年12月季度，80％或更高借贷者中的贷款价值比比例从上一季度的39.9％增至42.0％，是有记录以来的最高比例。业主占用空间的增长更大，其中45.7％的贷款的LVR（贷款价值比）大于或等于80％，而14.1％的贷款大于或等于90％。
监管机构认为，这一增长反映了业主的参与度，尤其是首次购房者在市场中的参与度更高。首次购房者可能通过贷款担保人甚至是首次购房贷款存款计划来获得住房，这降低了低存款住房贷款的风险。
APRA的最新数据表明，尽管最近澳大利亚的房地产价格暴涨，但抵押贷款的风险并未消除。这是继澳储行行长菲利普·洛（Phillip Lowe）最近发表讲话后重申的，在未来几年内保持较低的现金利率的战略，这很大程度上会改善住房需求。
但是，正如我们以前所看到的，放贷标准的恶化可以得到缓解，相对于收入或债务的贷款规模（LTI或DTI比率）或相对于房屋估值的贷款规模（LVR比率），这可以通过降低可服务性评估率来实现。在最近的一份声明中，金融监管委员会重申，在现阶段维持贷款标准的同时，如果贷款条件确实存在风险，他们将采取措施。
尽管APRA的12月季度统计数据显示了“风险较高”的贷款形式的趋势，但其规模可能不会太大，无法引发监管部门的回应。但是，如果照这种趋势继续发展，甚至加速，那么我们很可能会看到一些来自房产金融风控监管部门的一些干预措施。
编译自 CoreLogic