关于澳洲房产空置税，您需要了解的都在这里

外国业主的房产空置税(vacancy fee)

2017年12月，澳大利亚政府推出了一项针对海外业主的房产空置税。根据这项法规，海外业主所拥有的澳大利亚本地住宅，如果一年内无人居住的时间超过6 个月（即未自住也未出租），将被强制缴纳房屋空置税。空置税是澳大利亚政府全面住房负担计划(comprehensive housing affordability plan) 的一部分，目的税为激励海外业主出租他们的房产，增加可用住房数量。

哪些情况需要申报空置税

如果作为外国人您在澳大利亚拥有住宅房地产，那么您在以下情况下必须进行年度空置费申报：

澳大利亚东部时间2017年5月9日下午7:30后提交的住宅物业外国投资申请
澳大利亚东部时间2017年5月9日下午7:30后从持有新住宅豁免证书的开发商那里购买的该房产

如您是海外人士，在2017年5月9号晚上7:30之前购买居住房产，但在购房时没有提交海外投资申请，房屋空置税同样适用。

拥有空置用地的海外人士在土地上建造好房屋之前不用申报房屋空置税的。但假如在空地上建了房子，并且不止一套。那么每一套都要做空置税申报。

符合上面条件的海外人士，即使出租了房产，每年也需要向政府做空置税申报。如房屋属两人或两人以上共有产权(joint tenants)，只须递交一份报税表。如果以联名产权 (tenant in common) 形式拥有某套房产，则每个业主都必须申报自己持有份额部分。

有下列情形之一可以不申报空置税：

购置的物业已售或转给别人（包括物业持有人死亡）
该海外人士成为澳洲税务公民

谁需要支付空置税

如果您的房产在一个空置年度内没有被居住或出租（包括在房产市场上可供出租期间）超过183天，您将需要支付年度空置费。如果未能在规定时间提交申报表，则空置费依然适用。

什么是空置年

空置年是从海外购房者获得权力能占用该住宅的第一天起算开始的一年。所以说每个人都会有自己独特的空置年。而且，相关房产需要被海外购房者持续拥有一年之后，才会产生空置税。空置年跟公立(calendar year)和财政年(financial year)是不一样的。

如何判定是否空置

如果一个空置年内，房产有183天或者以上被用作居住用途，则不会被视为空置：

业主或业主的亲属真实地在房屋内居住;
有租客实际居住(每一个租期不少于30天);
房屋真实地在出租市场上招租（且租期不少于30天）

如果一套住房出现下列情况将会被认为是真实地在市场是招租的（租期至少要30天）：

在出租市场上挂牌
公开做广告
合理的租金价格

居住183天可以是断开的，并不需要是一个连续的租期，只要一个空置年内所有居住时间加起来超过183天即可，但是每个租期都不能小于30天。

用于短租（包括Air BnB等）租期少于30天的房产，不会被算作真实地用于出租，即便一年中总的出租时间超过183天，仍需交空置费。

空置费豁免

如果您能够说明在一个空置年中，至少有183天您的房产不能(incapable) 作为住房居住，则无需交空置税。但必须申报，提供证明，说明该房产不适合居住，申请免除空置费。

如果您的房产出现下列情况则被视为不能(incapable)被作为住房居住：

住宅被损坏、不安全或不适合作为住宅居住
住宅正在进行大规模维修或翻新
由于法院或法庭的命令或联邦、州或领地的法律，禁止或限制居住
房屋平时居住的人因为需要接受长期护理，长期治疗而空置。

什么时候申报

每个空置年结束的30天内必须要进行申报。

空置税税费

空置税税费通常与您交的FIRB申请费相等。具体的金额在申报空置税以后会自动由系统生成，业主不需自己计算。

土地登记号

要申报空置费，必须要现在土地和水资源登记册上登记，登记之后会有一个土地注册号，有了这个注册号才能申报空置费。

电子邮件提醒

ATO将会根据您在土地和水资源登记册上注册的信息在现空置年结束前的一周为您发送提醒，提醒您申报空置费。不过即使收不到ATO的邮件提醒，您依然需要申报空置费。

支付空置费

在你申报空置税的时候，确认页面会显示你是否需要交空置税以及要交的金额。申报之后会收到一个邮件通知，会向你提供有关收费理由、应缴费用、缴款详情及到期日期的资料。

关于罚金

如果没有在规定到期日之前申报空置税，不论在空置年中您的房产是否真实居住超过183天，都需要交空置税。

如果未按时申报或者未能保留有关申报资料，有可能会受到民事惩罚。每年申报空置税的相关资料需要保存至少五年。

ATO对于空置税的解释：Annual Vacancy fee

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