墨尔本大学对疫情下澳洲房产市场的预测（05-28）

墨尔本大学对疫情下澳洲房产市场的预测

由于世界面临着人们记忆中最快、最大的全球经济收缩，澳大利亚的房价可能会下跌数月，甚至数年。

疫情迅速颠覆了人们的生活、就业和经济，但我们尚未看到它对住房的全面影响。在这个充满不确定性的时期，了解房地产市场的情况非常重要，特别是房地产是大多数澳大利亚家庭最大的财富来源。

根据澳大利亚统计局(ABS)和澳大利亚证券交易所(ASX)的数据，澳大利亚住宅地产的总价值超过上市证券的三倍。

作为保护就业和收入的政府措施的补充，银行暂停了抵押贷款的还款，房东推迟了租金，目前还暂停了驱逐租客。但随着限制开始解除，人们开始重返拍卖市场。

疫情造成了人们记忆中最快、最大的全球经济收缩之一。为此，金融市场迅速对股票和债券等证券重新定价。

房价通常需要更长的时间才能反映经济其他方面的情况，原因有很多。从本质上讲，房屋比股票和债券更难买卖，房屋之间的差别很大，人们认为房屋不仅仅是投资。

这也意味着房价比其他类型的资产更容易预测；今天股价下跌的幅度和速度也预示着未来几个月的房价走势。我们的团队使用在澳大利亚证券交易所上市的金融公司的数据来预测2020年6月和9月这两个季度的房价。

我们的模型预测2020年6月份季度所有首府城市的住宅价格将下降4.4%，9月份季度将再下降2.3%。预计悉尼房价将在6月份季度和9月份季度将分别下跌4%和2.5%。

布里斯班和阿德莱德的房价下跌幅度没有那么大，但模型预测，墨尔本和珀斯的房价在6月份季度和9月份季度这两个季度分别下跌5.5%和2.5%。

我们还计算了对房屋净值的影响——房屋价值和抵押贷款之间的差额。如果你今天出售你的房子，房屋净值是你从买家那里得到的现金还清所有未偿债务后。

利用来自2018年澳大利亚家庭、收入和劳动力动态(HILDA)调查的数据，包括自我报告的房屋价值和债务水平，我们调整了房屋价值，以计算2020年3月至9月间房屋净值的变化。

大多数家庭只有少量的房屋抵押贷款，通常情况下他们的状况良好，能够承受房屋价值的下跌。然而，那些借了更多钱的家庭将会感受到房价下跌对他们的房屋净值所带来的影响。

根据我们的计算，在悉尼、墨尔本和布里斯班，四分之一的家庭的资产净值将下降10%或更多。

在阿德莱德，这些数字没有那么严重，但在珀斯，四分之一的家庭面临房屋净值减少20%或更多。这是因为珀斯的房地产市场更容易受到股价波动的影响，平均家庭债务水平相对于房屋价值更高。

我们并不是说我们的模型能够对房屋价值做出最好的预测。与所有的模型一样，特别是在目前，我们不得不做出一些假设，这些假设在现实世界中并不总是正确的。

然而，我们的预测表明，房价和价值将在未来几个月甚至几年下跌。我们的分析表明，尽管许多家庭已经做好了应对这一问题的准备，但有很大一部分家庭的风险敞口非常大，可能会遭受巨大的财富损失。

这对澳大利亚的国内生产总值(GDP)也有重要影响，因为财富的变化对消费和经济增长有重大影响。

未来几个月，支持房地产市场的政策，如低利率、抵押贷款减免和对首次购房者的支持，可能会在减轻这些对澳大利亚房主财富的负面影响方面发挥重要作用。

其实，针对澳洲房产未来的走势不必太过悲观，目前能看到的情况是各种情况都在转好，大多数房产报告也都由原来的一些悲观态度转向乐观。

澳洲房产过去几个月受到疫情影响最大的其实不是房价，而是各大城市中心出租的公寓，由于国境及州际的封锁，致使很多海外需求被切断，这其中包括留学生，移民，游客等，再加上公寓市场原有的房产基数。

至于房价方面，过去几个月并未出现太大幅度的下跌，而且主要体现在墨尔本和悉尼，市场活动在疫情开始出现了断崖式的下跌，但是随着隔离政策逐步宽松，销售活动也开始恢复。

有报告指出，澳洲房产后面的走势应该是跟澳洲边境政策相关的，现在州际慢慢放开对房产市场会起到一定的恢复作用，但是要完全恢复，延续之前的状态，应该要等到边境线放开。当然这种间的政府的刺激措施也将会起到非常重要的作用。