墨尔本房产报告：疫情停滞了墨尔本人口增长的动力

在疫情对该墨尔本造成严重打击后，房地产市场重新陷入低迷。与澳大利亚其他地区相比，墨尔本的健康危机更为严重，人口增长停滞，这些都是墨尔本住房市场面临的重大障碍。

疫情把澳大利亚经济推入衰退之中，维多利亚面临的风险尤其严重

人口增长是近年来维多利亚州增长的巨大推动因素，但边境关闭和更严重的健康危机可能导致未来几年的增长急剧下降。

维多利亚州的最终需求(SFD)，一个衡量经济动力的指标，在2020年急剧下降(8.5%)，将年增长率拉低至8.3%。考虑到疫情的限制措施，经济活动在20年第三季度可能仍将非常疲弱。
过去五年维州的年度平均人口增长速度达到了令人难以置信的2.1%。然而，边境封锁政策和失业将严重打击移民的回复速度，Deloitte Access Economics现在的与测试未来五年每年的人口增长速度将会仅有1.2%。也就是说每年将会少6万新增人口，这对于经济和房产市场都是一个巨大的挑战。
像所有州一样，维多利亚州的劳动力市场已经明显疲软，就业增长大幅下滑，7月份失业率8%，略小于6月份的7.5%。ABS的工资单数据显示，7月份随着新的限制措施的延伸，维多利亚州的失业情况有所恶化，自3月中旬以来下降了6.7%，而比全澳低了4.5%。
近几个月来，大多数州的零售贸易有所反弹，但维多利亚州的数据可能会从7月份开始明显走软，因为更多的限制措施开始生效。这一点在信用卡消费数据中已经很明显。
尽管政府出台的一些列支持政策能够抵消疫情带来的一些极端影响，但高水平的经济和工作不确定性仍然会存在一段时间，这会持续对房产市场信心和需求造成影响。
JLL-澳洲主要经济指数

在2019年年中至2020年年初的复苏之后，消费者信心自疫情以来出现了大幅下跌。

丢工作，减工资，以及总体上的工作不确定性等由疫情带来的种种现象毫无疑问严重打击了买家的消费者信心。
这些影响有一部分被历史低利率和政府的刺激措施抵消了，特别是对首次购房者的激励措施。不过，来自于海外和国内投资者的需求仍然非常疲软，期房公寓方面的销售疲软状态仍将会持续一些时间。
截止5月20号的资料显示，房产在售天数和卖家折扣都很低，不过这在很大程度上是由于市场上没有太多的房产库存造成的。拍卖数据显示库存数量正在上涨，拍卖清空率以及其他一些销售数据正在变得越发疲软，不过墨尔本延长的隔离措施也使得在售房产数量自7月份再次暴跌。
JLL-住房需求指数

与其他市场相比，批准数量更多，不过公寓市场供应量下跌可能会被延长

过去一年的大部分时间里墨尔本房产批准数量都在大幅减少，不过最近几个月又开始增长，所有房产类型的批准量比一年前同一时期高了1%，总的批准量达到了45,525套。
不过，这其中批准量涨幅最大，数量最多的是公寓，比去年同一时间增长了8.2%。无论如何，现实就是公寓的预售率将会非常低，造成许多项目延迟完工或者直接被放弃。同时在不确定环境下澳洲国内和海外投资者需求大幅减少，低速的人口增长，以前之前建造但是没能售出的库存公寓都会对墨尔本公寓的期房预售造成严重影响。
相比之下独栋的情况要好一些，因为有政府政府补助或减免推动新房销售。低利率再加上政府的刺激措施促使了首次购房置业者的购买活动。
总之，我们认为未来一年里房产建筑将会收缩。
JLL-住房批准数量

在强劲反弹之后，墨尔本的住宅价格再次下跌

虽然隔离措施可能会限制市场上的供应量，但价格可能还会持续下跌一段时间。

墨尔本房价自经历了2018年和2019上半年的下跌后，与2019年年中触底，在之后的一年里，至今年5月份上涨了12.4%，达到了年度涨幅的高峰。然后疫情发生了。
别墅价格自4月份以来一直在下跌，到8月份的三个月里下跌了4%，5月份以来公寓跌了2.2%。不过，按年度计算别墅和公寓都比去年同一时期高很多。
JLL 房价变化

租赁市场目前较为稳定，但前景并不会一帆风顺

维州房产协会(REIV)最新的月度调查数据显示墨尔本的空置率从3月份的2.3%，涨到了6月份的3%，大部分的上涨都是出现在4月和5月。这与其他空置率估计类似，例如SQM Research的数据显示6 月和7月份的空置率得到改善。
REIV的数据显示，空置率上涨主要发生在墨尔本内城(inner Melbourne)，中圈(Middle Melbourne)，外圈空置率比较稳定，保持在较低水平。
SQM数据显示，墨尔本市中心的空置率仍然居高不下，这与大多数城市CBD的空置房产数量上升的趋势一致，这与短租房转为长租有一定的关系。虽然这一速度似乎有所缓，但由于CBD附近的新公寓存量增加，短期内内城的空置率可能会继续受到上行压力。
租金也明显疲软，Corelogic数据显示别墅年度租金下跌2.3%，公寓下跌2.4%。SQM research的周租金数据显示租金近期得到改善，不过随着各种政府刺激措施的结束，出租市场会有较长的一段时期处于困难之中。
墨尔本别墅和公寓的毛租金收益率都一直保持在比较低的一个水平。接下来的一年毛租金收益率可能会有所改善，因为我们预计房价的跌幅会大于租金跌幅。
租金回报率-JLL

墨尔本房地产市场面临强劲的阻力

人口增长的大幅下降可能会对维多利亚经济和房地产市场造成重大调整，而该地区严重的健康危机将使墨尔本的宜居性声誉面临长期风险。

需求仍将面临挑战 — 疫情的影响以及低人口增长速度将会使需求疲软，特别熟投资者。不过，受到历史最低利率和政府刺激措施的支持，首次购房置业者方面的需求可能不会受到太大的影响。
供应可能会下降 — 政府的刺激措施可能会使别墅供应增加，但是公寓方面可能会继续出现比较大幅度的下跌。
房价下跌 — 隔离措施之下，由于市场上房产供应有限，房价可能会表现的更有韧性，但是，当隔离措施结束之后，供应上涨，我们很可能会看到房价下跌到2021年。

租金市场面临的挑战 — 现在出租市场出现了轻微的改善，但是未来的走势还得看各种政府措施结束之后的情况，我们预计2020年接下来几个月和2021年年初出租市场仍会遇到一些困难。