驱动澳洲房价变化的4大因素

每隔一段时间，人们就会做出新的关于澳洲房产走势的预测，飙升还是下滑。

与此同时，澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank)修正了他们对房地产市场的预测，预计除墨尔本外，所有首都城市的房地产市场都将下跌6%，而不是10%。

但究竟是什么原因导致了澳洲房价的波动呢?澳洲房产的背后，是什么无形的力量在运作?

根据七位房地产专家和经济学家的说法，下面列举了房价变化背后的四大驱动因素。

房地产市场的一个重要决定因素是澳央行每月制定的官方现金利率。Corelogic的Eliza Owns表示“现金利率会影响到借款是便宜还是贵。澳大利亚人对住房有所谓的“高需求弹性”，债务价格的下降往往会导致住房需求增加。”

“在推高房价方面，借款价格和获得住房信贷的渠道可以说比劳动力状况更重要。”

她补充说，在高失业率时期，房价实际上可能会上涨，因为大规模失业的环境正是澳央行降低现金利率的时候。“现金利率目标处于0.25%的历史低点，而实际现金利率仍低于这一水平，如不过不是这样，疫情期间的房价跌幅将会急剧的多。

澳洲联邦银行(CBA)首席经济学家Gareth Aird还将利率描述为“长期而言，推动房地产价格上涨的一个最重要因素”。

在8月份的一份报告中，AMP Capital 的Shane Oliver指出，旅行禁令已经限制了澳大利亚的移民水平，净移民人数从上一财年的24万降至本财年的3.5万。

他补充说，这意味着潜在的住房需求可能从20万降至12万。“这可能导致住房供应严重过剩，反过来可能扭转多年来供应不足、房价过高的局面，而这种局面自上个十年中期以来一直存在。”

信用评级和研究机构惠誉评级(Fitch ratings)也指出，移民人数将降至1993年6月以来的最低水平。

惠誉评级(Fitch Ratings)的一份报告称:“这一下降将导致家庭组成数量的大幅下降。”报告还称，在2019年至2021财年期间，住房需求将减少约7.6万套住房，如果移民水平正常的话，这一需求本来就会减少。

“假设人口的自然增长与前几年保持相似，惠誉估计澳洲人口增长在2020年将只会达到0.7%，会过去40年最低的水平，2019年为1.4%。”

“当前衰退的异常不确定性，及其对年轻人造成的不成比例的影响，可能会进一步减少组建家庭和降低房地产需求。”

回到最基础的，房价根据供需关系的经济原理波动。“这是基础经济学，价格是需求和供给的函数，”澳大利亚房地产投资专业人士(PIPA)主席Peter Koulizos说。

他说:“举例来说，如果通过对首次购房者的重大援助和降低投资者税率等措施增加了房地产需求，那么房地产价格就会上涨。然而，如果一个地区在建的公寓太多，导致供应过剩，房价就会下跌。”

他补充说，尽管澳大利亚正处于衰退之中，但由于整体上人们目前没有太多地参与到房产活动中，没有着急着买卖，房产价格保持了“相对稳定”。

但Laing + Simmons董事总经理Leanne Pilkington表示，目前“几乎每个市场”的供应都很低，但“大多数地区仍有相当数量的买家希望购买”。

她说:“公寓受到的影响比住别墅更大，因为可供使用的公寓数量更多，而需求更少。由于缺乏留学生等问题，造成一些地区的表现要好于其他地区。”

Propertyology的负责人Simon Pressley指出，移民和利率只是影响供需的众多因素中的两个。

“单个城镇或城市的房产市场就像一个非常大的拼图。它是所有部分的总和，而不是由一个部分拼凑起来的”他说。“房产是避难所。在疫情之前，Propertyology曾公开宣称，澳洲大部分地区的住房供应严重不足。病毒不会减少一个国家对住房的需求，但它确实有能力引发住房需求的转移。”

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，银行稳定性在决定房价方面也发挥了重要作用。

“目前支撑房价的最大因素是银行业的稳定性。我们在realestate.com.au看到的廉价出售非常少，而六个月的还款假期是这一现象的关键。

“虽然很多客户的延迟还款已经到期，但银行仍在与客户合作，帮助客户解决他们面临的经济困难期。”

以上内容整理自：Yahoo Finance AU