浅谈澳洲房产税收之Capital Gains Tax

什么是Capital Gains Tax

Capital Gains Tax，中文叫资本利得税，其实跟国内一些城市的差额税差不多，只不过具体规则有所不同。

CGT(Capital Gains Tax)就是指卖出房产时候的售价减去买入房产时候的购买价格，要对这一部分的差价进行征税。但是这里的购买价格和售价会算上一切附带的相关费用，像印花税、买房贷款支付的利息、找租客做广告的费用、物业费、虫害检测、保险费、维修费等等。一定要保存好各种消费记录以及原始的购房合同。如果售价减去购买价格得到的是正数就是Capital Gains (资本收益)，负数就是Capital Loss (资本损失)。

如果是资本收益的话，这一部分要进行交税，如果是资本损失的话，可以用来抵扣其他产品的资本收益要交的税。但是要注意，只能抵扣其他产品的资本收益，而不能抵扣其他普通收入要交的税款。如果没有其他产品产生资本收益的话，那资本损失就用来抵扣下一年的资本收益。

计算方式

如果对房屋持有时间不满12个月，那所有的资本收益都要被征税，如果超过12个月就只有50%会被征税（资本损失计算以后）。

举例：比如Eddie三年前买了一所房子，成交价50万澳币，另有印花税5万澳币，现在要把房子卖出去，成交价70万澳币。那要征税额度就是(70-50-5)*0.5=7.5万澳币(为了便于说明起见，这里仅将印花税计算在内)。请注意这里的7.5万澳币不是应付的税，而是要被征税的额度。

税率

首先Capital Gains Tax并不是一个独立的税种，是属于个人所得税的一部分，征收标准也是按个人所得税。针对海外人士的具体税率如下。

0-9万（含9万）澳币之间，征收标准为每一澳币征收32.5分，相当于32%的比率。9万至18（含18万）万澳币之间的部分征收9万*0.325+ (超过9万的部分*0.37)。18万以上的征税额度征税标准为前两部分+超过18万的部分*0.45。

这里仅是非常简单地说明了部分关于Capital Gains Tax的问题，中间有很多合法的途径来减少应税额度，最好有专业的会计师帮忙处理。

以上有不严谨之处欢迎指正。