海外移民骤减会对澳洲房产带来哪些影响？
澳洲财政部最近的预测显示，2020/21财年，澳洲的年度人口增长率将从疫情之前的约1.4%左右降至0.6%。从原始数据来看，这意味着澳洲的年年度人口增长将从2019年的35万左右下降到2021年6月的15.4万，与2019年的水平相比下降了56%。
如果财政部的预测是正确的，这意味着人口增长率(潜在住房需求的一个指标)将达到1917年以来的最低水平。人口增长预期下降的大部分原因是海外净移民停滞，预计海外净移民人数将从2018/19财年的约23.2万降至2020/21财年的仅3.1万。这将对住房需求造成影响。不过，这对每个地方造成的影响并不是相等的。
在全澳范围内，人口增长由净海外移民(NOM)加上自然增长(即出生人数减去死亡人数)组成。在过去的30年里，NOM占了澳大利亚人口增长的51%。自2016年底以来，NOM的重要性有所提高，占到人口增长的60%以上。
为了理解这一巨大的转变对住房需求的关键驱动因素的影响，应该考虑移民流动的组成，以及移民在地理位置上的集中。
重要的是，就NOM的构成而言，临时移民占到澳大利亚的净海外移民的绝大多数。2019年，大约70%的澳大利亚移民持临时签证抵达澳大利亚，其中大部分是学生或游客。PR约占净海外移民的30%，其中大多数是通过技术移民(占永久移民的45%)入境的，第二大部分是通过“特殊资格或人道主义”( special eligibility or humanitarian)条件入境的(28%)。
可以这么认为，绝大多数临时移民不会在澳洲买房，他们租房。此外，似乎大多数永久移民最初也都是会租房。澳洲财政部之前的研究显示，大约85%的最近的技术移民者是租房，而基于人道主义理由抵达的移民中，大约80%是租房者。该研究还显示，近90%的持临时技术移民签证的人租住居住或住在雇主提供的住房中。移民在澳大利亚居住的时间越长，他们寻求买房的可能性就越大。
考虑到净海外移民数据中临时移民占到的比例，以及大多数永久移民最初会租房而不是买房的假设，移民大幅下降的最大影响可能是租房市场需求以及用来作为投资（出租）的新房，对二手房的影响可能会是有限的。
从地理上来说，海外移民的停滞对墨尔本和悉尼的影响最大。去年，84%的海外移民涌入了首府城市。四分之三的首府移民抵达悉尼和墨尔本。而在悉尼和墨尔本,绝大多数移民又都是集中在CBD或者靠近CBD周围的区域，选择高层公寓，另外距市区远一些，但是靠近学校的区域或交通热点，比如悉尼的Parramatta或墨尔本的Clayton也都受到欢迎。
海外游客数量急剧下降的影响已经可以从市中心在售房产数量激增上体现出来。在市中心一些主要地段，租房信息已经增加了一倍以上。3月中旬至8月初，墨尔本Southbank在出租的房产数量增长了117%，达到1,230套。悉尼CBD/Haymarket和Rocks地区做广告的出租房产增加了111%，达到776套，墨尔本CBD地区做广告的出租房产数量增加了105%，使可供出租房产总量达到2184套。
上述区域的高层公寓非常受投资者的追捧，因为历史上这些区域的租金需求都是非常强盛的，而这些需求的主要支撑来源就是海外留学生，澳洲国内学生，访客已经由于工作需要在市区住房的人群。
这些地区受到的冲击不仅仅是海外移民的停滞。疲软的劳动力市场，特别是食品、住宿、艺术和娱乐等行业失业严重也对出租市场带来了很大影响，因为在这些行业工作的人都更有可能租房居住，而非自有住房。而且现在疫情期间，越来越多的人开始远程工作，需要因为工作在市中心租房的需求也少了很多。
这些区域出租房产的上涨已经对租金造成了影响。疫情至今，所有首府城市的公寓租金下跌都比别墅租金下跌要大一些，而悉尼和墨尔本公寓和别墅租金跌幅之间的差别则更大，自3月份以来两座城市的公寓租金均已超过4%。
另一方面，在墨尔本和悉尼之外，净海外移民对房产需求的影响并没有特别重要。去年区域市场只占到海外净移民的16%。其中昆州区域市场又占比重最大，这可能是由于昆州有更多的长期游客和工作假期签证持有者。
海外移民的前景仍然有很大的不确定性，这要取决于边境什么时候能够重新开放，以及国与国之间的旅游协议。在澳洲财政部的经济和财政报告中，预计澳洲边境将于明年1月份重新开放，但仍会采取严格的隔离政策。
开放边境在很大程度上依赖于在澳洲国内和全球范围内遏制病毒的速度，或取得疫苗。虽然澳大利亚的病毒曲线再次下降，但全球新病毒病例数仍未出现持续下降趋势。另外还需要考虑到澳洲目前的劳动是市场。预计失业率将在未来几年保持高位，这意味着对技术移民的需求将减少。此外，严格的隔离措施会导致游客想要出游的兴趣下降，游客数量可能会在很长一段时间内低于正常水平。
净海外移民保持在平均水平以下的影响是广泛的。长期以来，人口增长一直是澳大利亚经济增长的推动力，为住宅建设活动和租赁需求提供了支撑。
从房产市场的角度来看，净海外移民较低可能导致的结果将是：
- 主要内城区域的出租房产数量增加，租金下跌。这种现象已经出现了，尤其是在悉尼和墨尔本。一旦外国学生入境开始正常化，这些地区的租房需求可能会改善。与此同时，在这些地区拥有房产的投资者可能会面临空置率高、租金下降和抵押贷款还贷能力下降的问题。这可能会导致这些地区出现更多不良房产挂牌出售。
- 较高比例的公寓可能以低于合同的价格的进行交割。上述的许多市中心地区都即将面临新公寓供应激增的问题。澳洲统计局建筑活动数据显示，截至3月底，新南威尔士州(NSW)在建住房超过5万套，维多利亚州在建住房略高于4.5万套。其中很大一部分是市中心的高层公寓。在租金空置率居高不下、租金不断下降的情况下，许多这些尚未完工的项目将会完工，这可能会对房地产价值造成下行压力。
- 房产市场的“有机”驱动因素可能会变的更加重要。这包括了人口的自然增长和州际/州内移民，而这两种因素带来的人口增长目前都受到了影响，由于经济衰退和对目前针对州际人口流动的限制，预计人口生育率将会下降。澳洲国内州际边境开发时间应该会比国际边境开放的要早。但是澳洲国内人口流动也受到一系列因素的印象，最主要的因素是当地的经济和劳动力市场，以及生活方式和房价。现在就已经看到随着一些人想要逃离大城市，一些大的区域市场需求出现增长，这些人可以远程工作，在区域市场能找到更便宜的房子和更舒适的生活环境和生活方式。
Corelogic英语原文地址：How Will Stalled Net Overseas Migration Impact Housing Demand?
