疫情期间为什么澳洲房产市场表现各不相同？
自疫情爆发以来，澳洲房产市场表现不尽相同。最新的CoreLogic房价指数显示，自3月份以来，墨尔本的房价下跌了3.5%，这主要是由内城东部区域(Inner East region)的更大幅下跌引起的，该区域跌幅达到5.2%。与此同时，澳洲首都领地(ACT)房产市场再创新高。从6月到7月，珀斯的跌幅则有所放缓，跌幅从-1.1%放缓至-0.6%，但墨尔本和悉尼的跌幅进一步加深。
3月是作为澳洲疫情“开始”的一个好时间，因为3月14号澳洲疫情达到第100例，而3月25号澳洲全国进入阶段二(Stage 2)的隔离措施，对经济活动带来了很大的冲击，造成了经济活动放缓。
墨尔本市场的跌幅是由两部分原因造成的。从周期性上来看，墨尔本房产市场的增长速度不稳定，同时墨尔本房产市场的大幅下跌是出现在之前恢复阶段的大幅上升的背景下。从结构上看，国际边境的关闭对墨尔本的房产市场的需求造成了巨大的冲击，因为此前墨尔本是首府市场中海外净移民流入最多的城市。
悉尼与墨尔本的房产市场类似，在2018-19年期间，悉尼的州际净移民量位居第二。根据澳洲统计局的数据，维多利亚州的payroll工作岗位是所有州和领地里降幅最大的。
另一方面，自3月份以来，澳洲首都领地(ACT)房价上涨了1.3%。虽然首都领地房产市场的表现看起来像好像不太正常，但其实首都领地房产市场正是在低利率前提下少数几个表现如预期的市场之一。澳大利亚央行(RBA)的研究指出，随着时间的推移，现金利率的降低通常会提升房价，因为贷款的花费变得更低，购买力增强。
然而，令人震惊的是，70%的餐饮和住宿行业雇主都报告了员工工作时间的减少。餐饮和住宿行业雇佣了约8%的澳大利亚人，相当于约120万人。对就业数据更细致的观察可以突显房地产市场的风险。详细的季度调查数据对SA4等级居民工作的行业提供了更为清晰的刻画。2月份的数据显示，大部分餐饮和住宿行业的工作人员都集中在悉尼内城西部(Inner West)，其次是阳光海岸(sunshine coast)和Coffs Harbour-Grafton地区。
首都领地市场很可能是受到就业相对稳定的推动，这些相对稳定的行业工人收入都比价高，而且非常有可能是房主或潜在的买家。例如，根据澳洲统计局(ABS)的payroll数据显示，自疫情开始以来，首都领地金融和保险行业的就业岗位实际上增加了0.7%。
而住宿和食品服务行业也是所有首府城市中就业缩减最大的，这更加突出了首都领地劳动力市场呈现“两级”的事实。从事食品和服务行业的人员更倾向于租房居住，所以对出租市场影响更大，自3月份以来，整个首都领地的租金已经下跌了0.5%，其中公寓方面跌幅达到1.0%。
自3月份以来，规模较小的房产市场有所好转。阿德莱德是一个相对稳定的市场，在过去经济遭受负面冲击的时候，阿德莱德表现也相对稳定。这可能与整个市场的投资活动水平相对较低有关。CoreLogic估计，截至2020年7月，整个阿德莱德的住宅房产，投资者所占比例仅为28.9%，比整个澳洲的平均值低了6个点，整个澳洲住房市场，投资者占比为34.5%。
尽管阿德莱德在疫情出现了温和增长，但历史上阿德莱德并不是一个资本增长回报强劲的市场。过去10年，阿德莱德房产市场的年增长率为1.3%，而整个首府城市市场的年增长率为3.0%。
值得注意的是，尽管自3月份以来8个首府城市中的4个房价累计变化并未出现下跌，但几乎所有市场的增长速度都在放缓。这表明，与以往的低迷一样，大多数房产市场都将处于低迷阶段。
澳洲房产未来的走势将是怎样的
展望未来，有许多因素会影响房价的前景。目前最令人关注的是疫情感染人数在维州的激增。考虑到维多利亚约占权澳洲经济的四分之一，第四阶段(stage 4)的封锁政策已经抑制了全澳的消费者和商业信心，经济活动的中断将加深并延长澳大利亚经济的衰退。劳动力市场受到影响较大的城市和海外移民占市场需求重大的城市房产市场表现都不会太好。
等到了10月份，联邦政府财政支持将从每月约180亿澳币降至约30亿澳币，楼市状况将受到更广泛的考验。而到那个时候，我们可能会看到面临财务困境的家庭数量增加，紧急销售(urgent sales)数量增加。贷款偿付假期的结束对于房产市场将是另一个不利因素。疫情之前，按揭贷款拖欠率保持在大约1%左右，但未来失业率有可能会达到10%，再加上没有太多的财政政策支撑，现在处在贷款偿付假期政策中的抵押人在2021年4月还款假期结束后将需要面对他们的债务，届时贷款拖欠率很可能会急剧上升，市场上不良房产(distressed property: 无力还贷、必须出售)的数量将会增多。
经济和房地产市场的前景仍然极其不确定，但下行风险依然存在。
以上内容编译自Corelogic文章：Why Have The Capital Cities Performed Differently Amid COVID-19?
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