澳洲房产市场2020年下半年和2021年的前景如何?

澳大利亚房产市场的前景比几个月前要好得多，有充足的的理由对2020年下半年的澳洲房产持乐观态度，但整体经济中也存在一些关键的弱点，还需要考虑的澳洲房产市场的差异性。

几个月前，就有媒体预测澳洲房产市场将会崩溃，房价会下跌30%。这是基于对新冠疫情长期流行和全球经济深度衰退的最坏情况下做出的预测，但澳大利亚房产市场看起来将比那些对房产市场持悲观态度的人预测的要好很多，房价的下跌是比较温和的，远小于在疫情高峰时的预测。

当然，澳洲房产市场仍存在两大下行风险：

疫情的反弹，第二波疫情将进一步减缓澳洲的经济复苏，但现在除了维州，其他地方疫情控制的都还不错；
很多人担心，当目前的贷款偿付假期和政府支持计划在9月底到期时，澳大利亚经济会再出现断崖式下跌。

澳洲政府之前一直，包括现在也在研究很多解决办法，包括将贷款偿付假期再延长6个月、延长贷款期限、开启重新提取还款功能(redraw facility)、低利率再融资等，所以出现经济断崖式下跌的可能性不大。

事实上，澳央行和国际货币基金组织(IMF)最近都预测，澳大利亚经济的反弹将比许多国家都更快。

经济前景预测

我们都知道疫情中澳洲经济正在衰退，但它会有多糟糕，会持续多久？国际货币基金组织(IMF)预测，由于疫情而实行的封锁措施使澳大利亚经济将在2020年收缩6.7%。

不过，IMF预计如果遏制疫情的措施取得成功，2021年澳洲经经济将反弹6.1%。过去几周，商业和消费者信心有所回升，就业开始复苏，招聘广告也开始增多，商业产出也在回升。

NAB对澳洲经济预测

经合组织(OCED)预计，澳大利亚经济在未来一年的表现将好于大多数其他国家。但我们不应该自欺欺人，即使澳洲经济复苏好于预期，经济状况仍处于低迷状态，失业率和未充分就业的情况可能在未来数年仍将居高不下。

在Philip Lowe的讲话中，澳央行预测2020年上半年经济活动将大幅下跌10%，失业率将在第二季度达到10%的峰值，但不确定在这个不寻常的时期会有多少人退出劳动力市场。

有些区域房价下跌会比较温和，有些区域会比较稳定

房产市场不会对疫情带来的经济影响免疫，房产市场将会怎样，将取决于经济何时复苏，失业率会达到何种程度，以及消费者信心何时反弹。

与此同时，银行的贷款偿付假期保证了市场上目前没有强制出售的情况，再加上市场上挂牌出售房产数量减少，为房价提供了支撑。各州政府也推出了自己的支持和刺激计划。

04-20年消费者信心指数

未来几个月，交易水平可能会受到重大影响，因为许多买家和卖家都在努力克服不确定性，但卖家正在重返市场，总的来说，卖家出售房产是出于生活方式的考虑，而不是出于经济原因。换句话说他们并不是对市场感到恐慌，而是出于实际需要，比如换一个更大或更小的房子，搬到靠学校的地方，想要一个更大的院子，想要一个健身房或者健身室等等。

在过去几个月里买家的信心有所回升，但买家也变得更加挑剔。他们并不着急，更加追求高质量房子，尤其是现在待售的房产比前几周多了些。上周REA网站上待售房产的搜索量增加了0.3%，这是连续第12周出现增长，不是过也是三个月来最小涨幅。

过去一周，所有州和地区的销售搜索量均出现同比增长，其中澳大利亚首都地区和西澳大利亚的增幅最大，塔斯马尼亚和新南威尔士最小。

澳大利亚不存在一个单一的房产市场。事实上，即便悉尼或墨尔本也也不是一个单一的房产市场。同一个城市不同价格区间，不同类型的房屋，不同的位置表现都不同。

房地产市场最有可能出现的前景是，一些地区的价格将温和下跌，而另一些地区则大体稳定，同时交易量将从疲弱水平缓慢上升。事实上，作为一种资产类别，在经济低迷时期，房地产不会表现出与股票相同的波动性，也不会出现同样的价值下跌。房产不能像股票那样快速买卖，所以价格波动不会像股票那样剧烈。

首府城市里，霍巴特可能会是首府城市中受疫情隔离政策影响最大的城市。在过去几个月里，住宿、餐饮服务和娱乐行业工作的人失业情况最为严重。这些人中有很多是租房的年轻人，而不是拥有自己的房子。也就是说澳洲的租赁市场将比住房市场受到更严重的打击，这就是事情的实际情况。

各首府城市受疫情影响程度

在过去几十年里，持续强劲的人口增长一直是澳洲房产市场的主要推动力。

澳大利亚的人口每年增长大约36万人，这意味着我们每年需要建造大约17到18万套新房来容纳所有的新家庭。由于我们的增长有60%依赖于移民，短期内人口增长率会下降，但一旦边境政策开放，人口增长率就会再次上升。

与此同时，澳大利亚许多地区的住房供大于求的状况正在减少，目前正在规划中的大型新项目已经非常少。考虑到建设新的住宅区或大型公寓楼需要多长时间，未来一两年，首府城市位置优越的房产很可能会出现供应不足的局面。

利率历史最低，有可能更低

由于利率处于历史低点，所以房产还是相对更容易负担的。当然这并不是绝对的——如果你想住大城市的好地段，房价从来都不便宜。

对于首次购房置业者、已有房产想要升级的业主，或者想要持有房产的投资者来说，持有成本比以往任何时候都要低。

澳央行已经宣布，在失业率恢复到他们所青睐的4.5%左右的范围之前，利率不会上升他们表示，未来三年这种情况不太可能发生。换句话说，我们正处在一个前所未有的时代，利率在短期内不会上升。

英语原文编译整理自：Latest property price forecasts revealed. What’s ahead in the next year or two?