澳洲房产市场4月份情况—市场活动大幅下跌，房价稳定
房价变化
根据Corelogic最新房价指数显示，4月份澳洲房产市场活动大幅下跌，消费者信心也出现严重的削弱，不过房价并没有大幅下跌的迹象。尽管4月份大部分地区的房价都出现了上涨，但是全国范围内月度房价增速却下降了一半以上，从3月份的0.7%降到了0.3%。4月份的数据是自去年6月以来月度环比增幅最小的一次，去年6月份全国指数下跌了0.2%。
CoreLogic研究主管Tim Lawless称，”尽管本月房价格总体上略显乐观，但自3月中下旬实施社交隔离政策、消费者信心开始下滑以来，房价上涨趋势已明显减弱。”
相对于区域市场，首府城市市场总体表现较弱，4月份首都城市综合指数上涨0.2%，而区域市场总体上涨0.5%。墨尔本的增长情况出现了最严重的逆转，4月份墨尔本房价小幅下跌了0.3%。悉尼房价仍为正值，当月上涨0.4%。而3月份之前的半年，这两个城市的月平均增长率都在1.7%左右。
Tim Lawless表示，澳大利亚大城市房价下跌的风险更高。“悉尼和墨尔本的房产需求相对于其他城市更依赖于海外移民，除此之外海外留学生数量的下降，已经恶化的住房可负担能力以及已经很低的租金回报率可能在空置率上升、租金下跌的背景下进一步恶化。”
霍巴特房价在4月份下跌0.1%。在解释霍巴特价值下降的原因时，劳里斯表示:“在所有首府城市中，霍巴特在就业方面受到疫情影响最严重，至少在比例上是这样的，12.7%的劳动力受雇于住宿和食品服务以及艺术和娱乐服务行业。”
尽管房产市场状况趋弱，但一些首府城市的表现还是要好于之前六个月6个月的平均表现。珀斯、阿德莱德和达尔文4月份分别上涨0.2%，0.4%和1.7%，比之前半年的平均涨幅要大，也从另一方面展示出了一些弹性。
市场活动大幅下跌
房产市场的其他指标就没有这么富有弹性了。据Corelogic估计，4月份的房产交割量下降了40%，很多买家们在等待进一步的情况，做广告的房产数量也下来了。Tim Lawless表示:“由于从各州政府获得完整销售记录的时间较晚，加之复活节的影响，最近几个月的销售活动难以提供准确的估计。然而，销售活动的大幅下降，是由CoreLogic估值平台上与抵押贷款相关的估值活动数量的类似下降支撑的。”
Corelogic旗下的RP Data是大多数澳洲房产代理都会使用的一个平台，来为一套房产销售前的调研和准备，而现在RP Data上面的活动在复活节之前下跌了60%，充分说明了房产行业的活动收到了严重的打击，而这些打击主要来自于买卖双方数量的减少，以及隔离政策限制公开看房和现场拍卖。
房产中介活动的下降也显示出了新增房产数量比去年同一时期下跌了35%，较过去5年的平均水平下跌了43%。据Tim Lawless说，较低的在售房产供应量对房价来说可能是一线希望。“在售房产库存的在需求低的时候减少应该能够对房价出现更加大幅的下跌起到一定的阻隔作用。“
Tim Lawless说房产成交量的下跌也会直接或者间接地影响到其他对房产销售依赖较大的行业。“房产代理将会受到房产交易量下跌带来的最大影响。房产市场的活动大幅减少也会影响到银行和金融相关行业。虫害检测方面的工作和搬家公司也会收到影响。”
“尽管疫情中新房仍在建造，但是建筑行业也勉励这挑战，因为工地需要作出改变以确保工人的健康和安全问题，而影响到了生产效率。审批放缓将对建筑公司现有项目产生滞后影响。”
此外，随着交易减少，州政府将因印花税降低而出现预算缺口，一些零售项目，如家具、家电和白色家电(空调、冰箱、洗衣机等)，可能会出现下降，在房地产市场活动开始复苏之前，销售可能会受到影响。不过，零售贸易数据显示，这一领域的损失可能会被硬件、建筑和园艺用品供应的增长部分抵消，有能力负担得起的人会利用目前的放缓来改善家居环境。
不同价格区间的房价变化
高端房产市场放缓速度最快。CoreLogic的指数显示，高房价区间跌幅最大。在截至4月份的三个月里，高价格区间的收益去年年底的6.6%降至2.4%。
月度基础上，首府城市房产市场高价格区间出现了0.1%的上涨，而中等价格区间和低价格区间分别上涨了0.3%和0.2%。
墨尔本的高价格区间房产市场是对整体指标的最大拖累，房价在4月份下降了0.8%，而低价格区间和中等价格区间仍然出现了轻微的上涨。
悉尼不同价格区间房产市场的变化并没有那么极端，不过，之前引领增长步伐的高价格区间上个月的增长速度是最慢的，仅有0.3%，而中等价格区间房产市场房价则上涨了0.6%，涨幅更大。
这种趋势在较小规模的首府城市表现的更加均衡，反映出一种更加可持续的资本收益。在之前的经济环境变化中，高端市场的变化更为敏感，而这一趋势正在变得更加明显。
出租市场租金变化
整个4月份，随着供应增加和需求下降的双重压力导至租金下降，租房市场普遍疲软。8个首都城市中有7个城市的租金在过去一个月出现下降，其中霍巴特下跌1.1%，悉尼下跌0.7%，堪培拉下跌0.7%，墨尔本下跌0.5%。
珀斯是唯一一个租金在4月份有所上涨的城市(+0.1%)，这里的租金市场这几年都比较紧张。Tim Lawless表示：“出租市场在疫情之前就表现的比较疲软了，在截止到3月底的过去一年里，首府城市综合租金涨幅仅为1%。而最新数据显示截止到4月份的过去一年里，首府城市年度租金涨幅仅为0.4%。
他表示:“由于出租市场供应水平高，未来几个月租赁市场的状况可能会表现的更加疲软。将短租转为长租，以及最近完工或仍在建造的大量公寓，都在增加出租房产的供应。”，“在需求方面，入住率正受到海外学生数量停滞、许多国内学生远程学习以及国际移民停滞的负面影响。与租房者相关的行业——临时工、住宿和餐饮服务工作者、艺术和娱乐工作者——的疲弱劳动力市场状况，进一步影响了需求。”
预料之中，首府城市公寓出租市场表现的比别墅市场更加疲软，4月份公寓租金下跌了0.9%，而别墅租金下跌了0.3%。租金下跌，房价表现相对稳定，悉尼租金回报率再次下跌，到了一个历史新低的2.92%。
未来走势
在经济环境迅速衰弱以及关于疫情波及范围更大的背景下，4月份澳洲的房产市场看上去还是比较有弹性的。Tim Lawless说:“未来几个月房价下跌的压力是不可避免的。房价下跌的幅度取决于一系列广泛的因素，其中最关键的是取消社会隔离政策的时机和范围。”
“好消息是，澳大利亚已经比预期更有效地遏制了病毒的传播，我们已经看到一些州的社会隔离政策出现了微妙的缓和。经济活动的早日恢复应该会支持消费者信心的提升，而消费者信心的提升又会使房地产市场活动重新焕发生机。”
房价仍有很多下行风险，不过，有多种因素将有助于使房价不出现大幅下跌。一个关键因素是澳洲银行对因受到新光装病毒影响而陷入困境的借款人采取比较宽松的政策。符合条件的借款人可以有一个6个月的还款期，到那时候经济有望处于更好的状态。这项政策对于限制不良房产流入市场起到了非常重要的作用，否则可能会造成房价大幅下跌的压力。
Tim Lawless指出，高失业率可能对住房拥有率较低的劳动力地区影响最大。房屋拥有率较高的工人所处的劳动力市场环境可能更为强劲，这是另一个有助于将不良房产数量保持在最低水平的因素。
此外，还需要考虑规模空前的经济刺激计划，这将有助于维持企业的正常运转，并帮助工人找到一份有报酬的工作。在购房者需求下降的情况下，做广告房产数量大幅下降是帮助维护房屋价值的另一个因素。
Tim Lawless最后表示“毫无疑问下个月我们将会看到房产市场更清晰的走势。其中最重要的一个指标是消费者信心。如果消费者信心能够复苏，回到正常水平，那么我们我们就会看到房产活动的提升。”
Corelogic报告英语原文地址：Hedonic Home Value Index 1 May 2020
