澳洲房产投资权威报告！墨尔本、悉尼都囊括在内！（2018-11）
上个月澳洲房产市场继续放缓，全国房价下跌0.5%，比最近的一个峰值低3.5%。这也是自2012年1月份以来，单年最大跌幅。
首府城市综合和非首府城市综合的房价在最近三个月都处于下跌的趋势，降幅分别为1.6%和1%。房产市场出现如此广泛的低迷，很明显信可以看出信贷紧缩对房产需求的拖累，并以一种不好的方式影响着澳洲大部分地区的房价。
澳大利亚两个最大的城市悉尼和墨尔本房产市场的表现仍然是最低迷的，这两个地方投资者最集中，新增房产最多，房价最难负担的起。悉尼房价在过去12个月下跌了7.4%，墨尔本房价下跌了4.7%。珀斯和萨尔文的房价也出现了下跌，这两座城市的低迷情况从14年年中就开始了，一直持续到现在。过去12个月两所城市跌幅分别为3.3%和2.9%。尽管剩余首府城市的房价在年度基础上处于上升的状态，但是上升的速度比一年前出现了放缓。
澳洲首府城市房产市场呈现出了多样化的表现，区域塔斯马尼亚是全国唯一一个房价出现两位数增长的区域，涨幅为11.4%。在需求稳定，供应短缺情况的驱动下，Hobart和区域Tasmania都保持着强劲的房产市场状况。随着房产需求继续从墨尔本向周边房价更低的城市扩展，区域维州也展现出了强劲的增长。区域西澳房产市场依然处于艰难的环境中，房价下跌的速度进一步增大，过去一年下降了6.5%。
从全国范围看，高价格区间的房产引领了下跌的情况，过去一年跌幅达到6.6%；而低价格区间的房价反而上升了0.5%。如此广阔的范围内，高价格房产市场的不景气反映出了首府城市房产市场的低迷情况，特别是悉尼和墨尔本。
高价格区间和低价格区间房产市场出现巨大的差异也存在于单个城市。墨尔本高区间房价在过去的12个月下跌了9%，悉尼高区间房价则下跌了8.6%。与此同时，墨尔本低价格区间房价在同一时期则上涨了2.9%，悉尼低价格区间房价在同一时期下降幅度只有高价格区间的一半。
随着房价走低，租金缓慢走高，毛租金回报也处在恢复的过程中。从全国范围看，毛租金回报率正从之前的最低点逐步改善，在截止到今年10月的一年中上涨了0.1%，为3.8%，尽管出现了为小幅度的上涨但仍远低于近十年历史的平均值4.3%。租金回报要回到之前的平均水平可能还需要较长的一段时间。
在之前的增长阶段中，房价增长速度远超租金增长速度，导致租金回报率在2017年末达到历史新低。悉尼和墨尔本的租金回报则更加大程度上低被压缩，分别为3.0%和3.1%。直至今年10月底，两所城市的租金回报率还是分别只有3.24%和3.34%。租金回报最高的是达尔文和Hobart，两所城市的回报率分别为5.7%和4.9%，不过两所城市的租金回报都正在走低，相比于租金回报，房价变化则更为积极。
悉尼房产市场是自上世纪九十年代以来的最差表现，年均跌幅在至少7.4%。悉尼的公寓对市场疲软的状况具有更强的适应性，然而随着一系列的公寓新房进入交房阶段，上个月公寓价格跌幅比别墅还要大一些，而这可能只是一个开端。首次购房置业者在悉尼房产市场的表现还是比较活跃的，随着买家需求转向更加可负担的区域，我们看到悉尼低价格区间房产的表现也相对比高价格区间好一些。
墨尔本的房产市场是过去三个月表现最差的首府城市，房价跌了2.1%。高价格区间的房产市场，含92万澳币以上的，受到了强烈的冲击。过去12个月，高价格区间的房价跌幅达到8.9%，而能负担得起的低价格区间房价实际上上涨了2.9%。虽然墨尔本房价走低，租金却在非常小幅度的上涨，这能够帮助租金回报得到缓慢的改善，不过租金回报率要达到之前的平均值3.75%仍需要很长一段时间。
布里斯班房产市场仍然比较稳定，过去一个月房价维持不变，年初至今房价也只上升了0.3%。别墅市场对整体市场的稳定起到了关键性的作用，弥补了正在改善但是仍处于负增长区间的公寓市场。布里斯班公寓市场比2010年的价格峰值仍低11.2%，然而市场供应正在减少，需求正在上升，我们可能会看到公寓市场的持续改善。布里斯班房价仍比悉尼低34.2万澳币，比墨尔本低17.3万澳币，相比之下可负担性更强。
阿德莱德房价在上一个月上涨了0.2%，过去一年上涨了1.8%。尽管资本回报相对较低，但这已经是首府城市中第三高的了。从中位价的角度看，阿德莱德的房产市场准入条件是首府城市中最低的，这也很大程度上会成为能够保持资本收益在正区间的一个重要因素。别墅和公寓的表现并没有什么大的差异，过去一年两种房屋类型的增幅都是从1.7%上升至1.8%。
珀斯的房产低迷状态已经持续了很长时间了，而且从目前的状况看似乎又遭遇了二次逆境，过去三个月房价下跌2%，过去一年下跌了3.3%。这种逆境在低价格区间上面的体现更为明显，相比高价格区间1.6%的跌幅，低房价区跌幅达到了5.2%。从2014年中期开始，珀斯房价已经相继跌了14.2%。
Hobart房价在过去一年上涨了9.7%，最近三个月涨幅为1.2%。尽管资本回报率仍大幅度高于其他任何首府城市，但是很明显房产市场已经开始失去动力。资本回报年增长速度在今年3月份达到峰值13.2%，在那之后开始逐步放缓。不过随着移民仍然强劲，房屋需求量大，我们可能会看到在今年剩余的几个月房价仍然会小幅度的上涨。
达尔文终于展现出了一些转好的迹象。房价从峰值跌了差不多24%之后，在过去的六个月还算比较平稳。实际上，在过去六个月别墅价格上涨了3.3%，弥补了低迷的公寓市场，公寓价格在同一时期跌了将近13%。虽然房价依然停滞，但是租金回报是所有首府城市中最高的，这很可能会引起想要抄底的投资者的兴趣。
堪培拉一直都是首府城市中表现最为平稳的城市，过去三个月房价上涨了1.5%，过去一年上涨了4.3%。成交量同比增长9%，与其他首府城市成交量走低形成鲜明的对比，尽管贷款政策紧缩，但是成交量的增长还是显示出了强劲的买家需求。
由于信贷供应紧张以及房产数量上升，我们预计随着春季到夏季和新年的到来，房价将面临进一步下跌的压力。做广告的库存数量同比增长了10.5%，悉尼和墨尔本在售房产总数则增长了20%。在售房产总数在今年剩余的时间里很可能会继续上涨，买家将会拥有更多的主动权，更多的买家在谈判桌上处于有利的位置。
今年劳动力市场紧张，失业率为5%，工作岗位增长速度超过劳动力增长速度，创造了全职工作机会。劳动力市场进一步紧张的情况应该会使工资增长得到进一步改善，这也将进一步提高住房负担能力并支持降低家庭债务水平。随着房价走低，家庭收入慢慢上涨，我们将会看到住房可负担性的改善，将会支持首次购房置业者数量得到进一步改善。
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