澳洲房产: 悉尼和墨尔本房价继续下跌，其他城市上涨
9月份房产市场情绪有显著改善，消费者信心上升，新增在售房产数量上涨，8个首府城市中有6个房价出现了上涨。然而，墨尔本和悉尼房价的下跌把澳洲整体房价推入了连续第5 个月的下跌。悉尼和墨尔本两座城市房产库存数量占了整个澳洲的40%左右，而房产价值方面则占到了55%。
Corelogic 9月份的房价指数显示澳洲全国房价9月份下跌0.1%，首府城市综合房价下跌0.2%，区域城市综合上涨0.4%。尽管房价出现下跌，但0.1%的跌幅是自5月份房价出现下跌以来的最小跌幅。
Corelogic 的Tim Lawless表示，墨尔本仍然是澳洲房产全国表现最主要累赘。“墨尔本房产仍是所有首府城市中表现最疲软的，9月份房价下跌0.9%。自3月份峰值以来，房价已下跌5.5%。随着疫情限制性措施的宽松以及允许私下看房，我们可能会看到市场活动在10月份得到提升。”
悉尼房产市场房价下跌速度自7月份以来一直在缓和，其他的首付城市都已经不同程度地出现了上涨。
区域市场表现优于首府城市
区域市场表现仍然优于首府城市。从比较广的层面上来说，区域市场综合房价指数自3月份以来下跌了0.8%，而首府城市综合房价同期下跌2.6%。9月份，除了西澳以外，各州首府城市之外的区域房价都出现了上涨。
Mr Lawless认为区域房产市场表现出来的韧性是由多个因素带来的。“从一种周期性的角度来说，区域市场在疫情之前没有出现跟首府城市同样幅度的增幅，所以房价相对更加便宜。另外，我们也看到需求从首府城市到大型区域市场中心的转变，特别是离大型首府城市很近，如果有需要居民可以回到大城市工作的地方。远程工作的方式无疑是支撑区域市场需求的一个重要因素，同时，更好的生活方式和对低密度房产市场的需求也都在其中扮演着角色。”
随着财政支持力度减弱、劳动力市场依然疲弱、抵押贷款延期减少，房产市场前景将面临阻力。然而，也有许多因素支撑着房产市场状况的改善。Mr Lawless表示:“较低的抵押贷款利率、利率可能进一步下降的前景、较低的库存水平、政府刺激措施以及消费者信心的改善，这些因素的综合效应似乎超过了疫情带来的负面经济冲击。”
澳洲房产最新动态-各首府城市房价变化
澳洲房产最新动态——全澳月度房价变化
澳洲最新房产动态——首府城市和区域市场过去一月、一季度、一年房价变化
在售房产供应
做广告房产库存水平低是支撑房价的一个重要因素。全澳范围内，新增在售房产数量比一年前低22%，比5年平均水平低25%。类似地，总的做广告房产库存水平比去年低了14%，比5年平均水平低了17%。
据Mr Lawless，在需求复苏之际，如此紧张的库存水平，给市场带来了某种紧迫感。“虽然做广告房产数量比一年前减少了14%，但我们对整个9月份的销量的估测比去年同期增长了2.8%。住房供应和需求之间的不平衡是疫情期间房价跌幅小的原因之一，也有助于说明最近一些城市房价的上升趋势。”
“目前我们还没有看到市场上任何新增不良房产(distressed property)或库存的堆积。事实上，情况好像正好相反，新增房产在市场上被吸收的速度比新增房产的速度要快。未来几个月对这一趋势的监控将是很重要的，因为财政支持逐步减少，申请还贷假期的借款人也将被贷款方评估。紧急销售或不良房产将会进一步测试房价的韧性。”
销售活动在5月至7月份出现反弹之后，最近又有所下降。这在很大程度上是由维州房产市场的限制措施导致的，但是也有其他区域脆弱的消费者情绪、做广告水平低以及季节性等因素的作用。
澳洲房产最新动态-首府城市不同价格区间房价滚动季度变化
滚动月度新增在售房产数量和总的在售房产数量
澳洲房产最新动态—澳洲全国在售房产数量
拍卖市场也展现出了一些强劲的势头，9月份首府城市的清空率保持在60%左右。不过墨尔本拍卖市场的表现弱很多，拍卖活动和退出率都处于历史最低水平。由于墨尔本人拍卖会举办次数太少，对首府城市综合数据的影响微不足道。
不同价格区间表现
9月份季度，低价格区间房产市场进入了正增长区域。首府城市综合价格指数低价格区间上涨了0.4%，高价格区间下跌了2.6%。
大城市表现疲软，通常房价也都比较贵，这也解释了高价格区间房产市场表现不理想的原因。悉尼和墨尔本的低价格区间表现也优于高价格区间。
9月份季度悉尼低价格区间房产市场下跌0.4%，而高价格区间则下跌了2.1%。这一现象在墨尔本表现的更为明显，9月份季度低价格区间下跌了1.9%，而高价格区间下跌了4.6%。
其他各首府城市也都在一定程度上呈现这一趋势。
历史上，高价格区间房产引领了房产周期中的上升和下跌趋势，不过这一趋势可能会被大量的首次购房者业者打乱，他们更多关注中等价格区间和低价格区间的房产。
澳洲房产市场各首府城市租金和租金回报率变化
出租市场
出租市场方面，别墅和公寓表现出了巨大的差异性。从3月底至9月，全澳别墅租金上涨了0.4%，公寓租金下跌了3.3%。所有首府城市的别墅出租市场表现都优于公寓，不过，差异最明显的地方还是在悉尼和墨尔本，两座城市公寓市场租金分别下跌5%和5.5%，而公寓市场租金则只是小幅度下跌了1.3%和1%。
Mr Lawless表示是出租市场的巨大差异是供需两方面的因素导致的。“过去十年，投资公寓数量大幅上涨，而这其中一大部分新公寓都在悉尼和墨尔本。供应方面还有另外一个影响因素，很多短租房产转向了长租市场。在供应水平上涨的同事，疫情带来的国际和州际边境关闭对需求带来了巨大冲击。过去，海外移民是墨尔本和悉尼租客的巨大组成部分，这其中有很多是留学生。”
区域市场租金表现相对更加坚挺，过去半年区域市场综合别墅租金和公寓租金分别上涨1.4%和1.1%。这也从利益方面说明了疫情期间区域市场表现的更加具有韧性。因为公寓租金下跌速度超过房价下跌速度，所以澳洲公寓方面的收益率恶化。
首府城市综合方面，公寓毛租金收益率再次走低，从一年前的4.23%降到了现在的3.85%。租金收益率最低的两个城市分别是悉尼(3.4%)和墨尔本(3.9%)，尽管公寓市场的毛租金收益率已经很低，但还是好于别墅市场。
伴随着高供应以及疲软的出租市场很可能会持续到国际边境重新开发，内城(inner city)投资公寓房价仍面临巨大的下行压力。
总而言之，除了墨尔本，其他的房产市场都在不断的改善过程中。大多数首府城市和区域市场都出现了房价上涨，另外就是像悉尼房价下跌的速度放缓。而这种改善之前房价仅出现了轻微的下跌，自3月份以来首府城市综合房价仅下跌了2.6%。
未来展望
迄今为止，低利率、低库存、财政措施、政府激励措施，以及相对成功的病毒遏制措施，使房产市场免受更大的房价和市场活动的下跌。不出意料，病毒得到良好控制、经济活动受到较少限制的市场表现更好。
展望未来，澳洲房产市场将同时面临逆风和顺风。
随着财政支持逐步减少，陷入困境的借款人需要还款，逆风将十分明显。合理的假设是，未来几个月，新增紧急销售或不良房产数量将会增多，但迄今为止，新增在售房产都能够很快地被市场吸收。
持续疲弱的劳动力市场，海外移民数量低，工资增长缓慢等因素也都为市场带来了下行风险。随着企业越来越多地采用高科技，以及劳动密集型程度较低的做法，居高不下的失业率可能会抑制住房需求。
乐观的一面是，政府可能会在下周的预算会议上宣布新一轮的支出计划和刺激措施。这些政策很可能旨在促进就业增长和消费，鼓励商业投资，提高生产率。一些潜在的措施包括大幅提升基础设施支出、提前所得税抵扣、延长住宅建设激励措施，以及为社会和社区住房提供更多资金。
此外，澳洲财长最近宣布了一项放款借贷法律的方案。如果该方案得以实施，到明年3月我们会看到信贷流动变得更加顺畅。从历史上看，信贷可获得性与房产活动密切相关。
今年晚些时候如果利率能够再次下降，也会对房产市场带来上行动力。
以上内容整理自Corelogic 9月份澳洲房产报告
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