澳洲房价多少钱？澳大利亚最新房价是多少？（2019-12）

澳大利亚房价多少人民币一平，这个问题其实是没有标准答案的，因为不同的城市房价是不同的，同一城市不同区域房价也能差别非常大。而澳洲有名的城市也是可以数过来的：悉尼、墨尔本、布里斯班、达尔文、阿德莱德、黄金海岸。下面就这几个主要城市目前的房价做一下简单介绍：

12月份房产市场仍继续在稳步上升，Corelogic全国房价指数在11月份上涨1.7%，连续第五个月上涨，同时也是自2003年以来的最大月度增长。最新的数据显示澳洲整体房价年度增长已经回到了正增长区间，这是自2018年4月以来的第一次。

自今年今年6月份触底以来，澳洲全国房价指数已经恢复了4.7%。尽管房价恢复速度比较迅速，但是2017年峰值低了4.1%，跟2017年1月份的水平差不多。驱动全国房价迅速恢复的主因还是悉尼和墨尔本两座城市房价的迅速恢复，11月份两座城市分别上涨了2.7%和2.2%，除了达尔文之外其他首府城市也都有上涨。

珀斯房市出现了重大的变化，房价在11月出现了上涨，这是自2018年年初房价下跌颓势停止以后的第一次出现月度上涨。珀斯房价自2014年年中就开始出现下跌，到11月月底已经累计下跌21.3%。在过去的13个月中，珀斯体经历了别墅房价从所有首府城市中最高跌至所有首府城市最低的过程。这对首次购房者业者来说是非常好的消息，但是珀斯业主们也在过去五年半中经历了财富的重大削减。

支撑房价上涨的因素有许多。澳洲央行降低75个基点的利率，贷款可获得性的宽松（更容易获得贷款和获得更高比例的贷款），新联邦政府选出来之后税收政策的稳定三者是房价复苏的中心因素。除此之外，在房市持续低迷之后做广告的库存数量持续下降，利率可能在接下来几个月再次降低，房价可负担性得到改善等都是支撑房价上涨的因素。

尽管房价趋势走高，但是出租市场仍然比较迟滞。11月份首府城市综合租金未发生变化，在过去一年仅上涨0.4%。出租市场疲软的情况可以归结于一下几种情况，包括最近几年出租市场供应量大幅上涨，主要是2012年至2017年间投资房产数量达到了空前的层面，以及用于出租的公寓数量出现大幅上涨。除此之外，还有大量的租房者成为了首次购房职业者，这也在很大程度上伤害到了出租市场。

各首府城市情况

跟之前一样，每个首府城市的表现都有差异。

悉尼房价在11月上涨了2.7%，是许多年来最大的月度上涨。自今年五月份以来房价上涨了8.2%。独栋别墅从触底之后上涨了8.8%，引领着整体的反弹，公寓房价则上涨了6.8%。类似地，高价位放假引领着回复的趋势，房价自从触底之后上涨了9.7%，而低价位区间的房价只上涨了4.9%。悉尼在售房产数量仍旧很低，11月底的数据比一年之前低23%。如此低的库存数量，再加上上涨的买家需求是另外一个促进房价上行的因素。

总结：别墅好于公寓，高房价好于低房价。在售房产数量低，买家需求高。

墨尔本房价在11月份上涨了2.2%，自五月份触底已上涨了8.3%。墨尔本现在的住房价格仅比2017年10月份的高等低3.7%。如果墨尔本房价趋势能按照目前的势头发展下去预计在明年年初墨尔本房价会达到一个历史新高。别墅价格涨幅高于公寓涨幅，自五月份触底以来分别上涨8.6%和8.1%。墨尔本高价格区间房价自从触底以来涨幅已达到11%，而低价格区间的房价涨幅仅5.7%。

总结：别墅好于公寓，高价格区间好于低价格区间。目前上涨势头正盛。

布里斯班房价在11月份上涨0.8%，与10月份的涨幅相当。自六月份触底以来，布里斯班房价上涨2.2%，公寓和别墅的差别不大，分别上涨2.2%和2.1%。优质房产市场的房价上涨稍好一些，高房价区间价格上涨2.4%，与之相比低房价区间上涨1.5%。

总结：别墅和公寓表现都比较稳定。

阿德莱德房价在11月份也出现上涨，是连着第二个月的上涨，在过去一个季度上涨了0.9%。阿德莱德房产市场比起其他绝大多数首府城市表现不佳，不过好的一面是房价比较低。事实上，阿德莱德低价格区间房价表现胜过高价格区间。在过去一年低价格区间房价上涨2%，而高价格区间则是下跌2.6%。租金在过去一年上涨1.7%，尽管表现仍不如意，但是相较于上面三所城市过去一年的平均值0.4%仍好的多。

总结：表现一般，低价格区间好于高价格区间。

珀斯房价在11月份出现了罕见的上涨，涨幅为0.4%，是自2018年年初下跌趋势暂停之后的第一次月度上涨，然而如果因此认为悉尼房价触底是不成熟的，不过随着出租市场紧张，劳动力市场和人口趋势得到改善，珀斯房价趋势下跌的速率也一直在缓和。珀斯中位价仍然是所有首府城市中最低的，上个月的上涨主要是有高价位市场引领的，房价上涨了0.9%。

总结：出现轻微上涨。

霍巴特房价在11月份重新回到了第二高月度增长，涨幅为2.3%，过去一年上涨了4.2%，年度增长是所有首付城市中最高的。过去一年别墅房价上涨速度要快于公寓，别墅涨幅为8.2%，而公寓涨幅则为2.1%。而在不同的价格区间方面，低价格区域的表现远胜于高价格区间，过去一年分别上涨8.2%和2.1%。

总结：别墅好于公寓，低价格好于高价格。过去一年整体表现仍为所有首府城市中最好。

达尔文房价仍然处在一个漫长的下跌过程中，11月份下跌1.2%，过去一年下跌10.9%。最新数据显示达尔文房价从2014年峰值到现在已下跌31.5%。租金也有下跌，不过没有房价这么激烈，过去一年下跌2.5%。房价和租金表现之间的巨大差异推动了毛租金回报率的上涨，现在的毛租金回报率达到5.9%！但是，在达尔文买房总的收益仍然是负的，因为总收益除了毛租金回报率之外还要资本增长（房价的变化）。

总结：跟珀斯是难兄难弟，好在珀斯的情况再缓和，而达尔文让处于泥淖深处。价格跌幅厉害，租金回报高，总体回报仍是亏损的。

堪培拉房价在11月上涨了1.6%，过去一年上涨了3%。上涨主要是表现在独栋别墅，涨幅为3.9%，而公寓方面价格在过去一年则下跌了0.5%。除了霍巴特，堪培拉就是所有首付城市中总投资回报最好的城市，年度资本增长和毛租金回报率总和达到7.6%。

总结：首府城市过去一年表现第二好，排在霍巴特之后。

目前这种惊人的恢复速度能持续多久？

澳洲房产市场最近五个月的恢复速度是惊人的。如果把过去三个月的涨幅年度化，澳洲全国房价指数的年度增长已超过10%，悉尼和墨尔本年度化的涨幅更是在20%多。但问题是，首付城市这种告诉增长能持续多久。

考虑到工资水平和家庭收入增长仍然很低，经济情况又正在失去增长的动力，房价可负担程度在变的更糟，接下来大城市想要维持这种快速恢复的速度会比较困难。另外，现在也还不清楚房市能不能顶的住房产供应水平的上涨。由于新增在售房市数量低，并且随着买家需求上涨消化率也在上涨，过去两个月在售房产数量现在仍非常低。随着销售情况看起来非常强劲，2020年第一季度很可能出现在售房产数量大幅提升的情况，这将会检验市场的深度，有可能会降低房价涨速。

小城市的房价开始展现出强劲的增长轨迹，珀斯应该算在这一类，因为珀斯房价从2014年中就开始走低了。随着整个新州和维州房子可负担性更加低，就业增长降低，失业率高，可能会有一些需求转向较小的首府城市。根据澳洲统计局6月份的数据，流入昆州的州际移民有明显增长，而南澳和西澳流出的州际移民则出现了下降。较小城市可负担性的房价会吸引到州际移民，然而小城市就业增长和就业率相对于大城市较弱，可能会成为更高房产需求的障碍。

随着利率在2020年很可能进一步走低，我们可能会看到更多的刺激措施来抵消一些不利因素。抵押贷款利率已经处于至少20世纪50年代以来的最低水平，这是支撑市场活动不断增加的主要因素之一。如果利率真的下调，毫无疑问，政策制定者将密切关注任何可能引发政策变化限制住房信贷的因素。前几轮宏观审慎措施对市场活动产生了立竿见影的放缓效果。

房产市场在圣诞节和新年会比较平静，到二月份会重新升温。

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