澳洲房产市场近况如何？投资澳洲房产怎么样？
下文为Corelogic 11月份的房产报告，报告主要为10月前（含10月）的房产状况，以及一些住房贷款情况和做广告的房产供应量处于较低水平而买家活动增多的情况。有想了解详细情况的可自行搜索英文原文报告。
澳洲房产市场目前整体情况
10月份澳洲整体房价上涨1.2%，是连续第四个月的上涨，也是自2015年以来的最大单月上涨。这次上涨出现在全国范围内大面积的房价下跌之后，全国整体房价在2017年10月到2019年六月间下跌了8.4%。10月的正增长使全国房价在2019年6月之后上涨了2.9%，但是仍比最高点低5.7%。需要强调的一点是，虽然最近房价出现在上涨，现在的房价水平仍然只处于跟三年前差不多的水平。
10月份表现最好的还是集中在悉尼和墨尔本，然而其他大多数首府城市10月份房价也都有上涨，这种上涨主要归功月更低的贷款利率，更容易获得贷款，以及更高的贷款额度刺激了消费者的购买需求。除了珀斯者外所有的首府城市房价在10月份都出现了上涨，除了珀斯和达尔文过去三个月所有首府城市房价也都出现了上涨。
46个首府城市子区域（Sub-region）中38在过去三个月房价出现了上涨，这也显示出房产复苏的范围正在逐步扩大。
靠近悉尼和墨尔本的的偏远区域市场也都有明显的提升，同时具有海滩生活城市的房价也都出现了上涨。相反，内陆干旱农作物种植地区和放牧的地区房产需求出现下降，房价也出现比较剧烈的下滑。
首府城市房产市场的表现比较多样化
悉尼
悉尼房价10月份上涨1.7%，是连着第五个月的上涨。自5月份触底以来，悉尼房价已经恢复了14.9%当中的5%。但是目前悉尼房价仍然只是跟三年前的水平相当。悉尼房产市场的恢复趋势主要是有高价位房产引领的，过去三个月高价位房价上涨5.2%，而低价位只上涨了3.2%。
尽管房价正在上升，但是租金却持续走低，10月份租金下跌1%，过去一年下跌1.8%。疲软的出租市场和复苏的房价连续上涨再一次压缩了悉尼的租金回报率。
墨尔本
墨尔本10月份的复苏趋势超过了悉尼。房价上涨2.3%，是自2009年末以来的最大单月涨幅，帮助墨尔本在房价在5月份触底后上涨6%。相对于悉尼更加快速的复苏主要可能需要归因于更大的人口增长，相对可承担的房价和投资活动的大幅度提升。同悉尼一样，墨尔本的复苏趋势也是有高价位房价带领的，高价位放假在过去三个月上涨7.1%，而低价位房价相比之下只上涨了3.8%。
布里斯班
布里斯班房价在10月份上涨了0.8%，连着第四个月上涨，自6月份触底以来上涨了1.4%。布里斯班房价上涨表现的比较平均，高价位和低价位上涨幅度差别不大，在过去三个月分别上涨了1.2%和1%。
租金在10月份没什么变化，比一年前已经上涨了1.8%。虽然租金增幅相对较弱，但是整个布里斯班的毛租金回报率还是相对要高过其他绝大多数首府城市的。
阿德莱德
阿德莱德10月份放阿基上涨了0.4%，是近两年来的环比最大增长。房价的上涨主要是发生在别墅市场，过去三个月上涨了0.1%，而公寓价格在10月份轻微下跌，最近三个月整体上比较稳定。虽然阿德莱德房产市场整体上没有太大涨幅，但是要考虑到阿德莱德10月份房价仅比历史最高低1.2%，这也说明了阿德莱德并没有太多的受到市场低迷的影响，相对于其他绝大多数首府城市下跌比较温和。
珀斯
珀斯房价在10月份下跌了0.4%，已经下跌了5年了。不过虽然房价仍然下跌，但是下跌趋势是过去14个月里面下跌最小的，许多潜在的经济基础和人口数据也在改进。珀斯房价是所有首府城市中最低的，目前中位价只有451,800澳币，为潜在的住房买家提供了非常低的入手点。
随着房产需求的上升，出租市场进一步紧张，租金过去一年上涨了2.4%。
霍巴特
Hobart房价10月份上涨了差不多1%，19个月以来的最大环比增长。别墅表现要远远强于公寓，别墅价格在本年度迄今的时间里上涨了1.9%，而公寓房产则下跌了0.7%。
Hobart的出租市场非常警长，是所有首府城市中表现最好的之一，周租金在过去一年上涨了6.1%，毛租金回报率是所有首府城市中最高的，达到5.2%。
达尔文
达尔文房价10月份出现了少有的上涨，上涨了0.3%。尽管出现了月度的上涨，但是上涨趋势非常无力。房价在过去三个月下跌了1.2%，从2014年峰值以来已经下跌了超过30%。
达尔文租金也在下降，然而尽管出租市场比较疲软，但是达尔文的毛租金回报率却是所有首府城市中最高的。
堪培拉
堪培拉房价在10月份上涨了0.6%，过去一年上涨了1.3%。堪培拉和hobart是仅有的两个过去一年房价正增长的首府城市。与公寓相比堪培拉别墅市场展现出了更加强劲的趋势，别墅价格过去一年上涨了3%，而公寓本年度迄今下跌了1.5%。
回想一下，五个多月前澳洲大多数区域的房价还都是处于下跌的状态，而现在我们看到许多城市都出现了近几年来的最轻增长，这真的是非常引人注目的。与几年前相比，低利率，更加容易获得贷款，稳定了的联邦政府，和整体上更加可负担的房价综合起来支撑了方式的转好。
买家活动
尽管房价正在复苏，并且范围正在边的更加广泛，但是买家的活动还是比正常要低。Corelogic估计在过去三个月有101,000套房子售出，跟去年同一时间基本持平，但是比过去十年的平均水平低差不多13%。
这种低水平买家活动的原因有很多，其中包括持续低迷的买家信心，买家信心对买家做出高投入的决定（high commitment decisions）起到很大作用，同时还有做广告的住房存量低（low advertised stock level），以及虽然最近对借方可获得贷款（borrower serviceability）的评估标准在放松，但与几年前相比仍然较紧张的信贷情况等因素的印象。
消费者信心从2015年以来还没有这么低过，造成这种现象的原因是家庭对于家庭金融（Family Finance）和经济展望感到悲观。澳大利亚人似乎逐渐更多地透过低利率设置看到把利率降低的潜在经济疲软的现象。
信贷
新房住房信贷投入在6、7、8三个月上涨了11.9%，投资信贷上涨了11.6%。住房信贷开始再次活跃起来，但是这次的上涨是在一个非常低的基础之上，并且获得贷款批准仍然比之前银行业皇家委员会(banking royal commission) 要难，因为贷方将重点放在借款人的支出上，并减少他们对高负债与收入比率的借款人的敞口 和贷款价值比。
如果信贷趋势进一步加速，或者投机性投资在市场上出现过多，我们可能会看到监管机构介入市场。 如果从近期的历史来看，新一轮宏观审慎政策举措可能会对市场状况产生立竿见影的效果。
接下来几个月我们应该能会看到房产市场在更多在售房产和更多住房总数的情况下表现如何，能够测试房产市场的深度。
房产供应量
尽管新增房产数量在冬季最低点与10月中旬上涨了65%，但是所有首府城市做广告的房产数量仍比一年前低了14%，住房存量总数甚至比去年悉尼和墨尔本两所城市还要低。做广告的住房存量自从2009年以来就没有这么低过，而新房房产数量也是自2007年Corelogic有记录以来最低。毫无疑问，低房产存量和曾都的买家活动会增加买家间的竞争成为推动房价的另一因为。
如果房产存量在接下来半年急剧增多，那么我们已经开到的过去几个月的房价上涨的情况很可能会受到影响。
