澳洲房价5月份出现轻微下滑，但整体情况在改善
根据Corelogic5月份房价指数显示，澳洲房价自去年6月以来首次出现连着两个月的下跌。5月份澳洲全国房价指数下跌0.4%，8个首府城市中5个出现了房价下跌。虽然房价在下跌，但是房产交易量却出现了复苏。Corelogic估计在4月份房产交易量猛跌33%之后，5月份反弹了18.5%。
Corelogic的首席调研师Tim Lawless表示“考虑到目前的经济状况以及疫情状况，低于0.5%的跌幅还是说明市场比较具有弹性。随着严格的隔离政策被移除或者放宽，房价下行的趋势可能比之前预估的要温和很多。”
各首府城市房价跌幅
首府城市中，墨尔本房价下跌最多，5月份下跌0.9%，之前4月下跌了0.3%。另外，珀斯(-0.6%)、悉尼(-0.4%)、布里斯班(-0.1%)和达尔文(-1.6%)也都出现了下跌，但是阿德莱德(+0.4%)，霍巴特(+0.8%)和堪培拉(+0.5%)三座城市出现了上涨。区域市场对房价下跌具有更强的韧性，5月份区域市场指数表现的坚挺。尽管一些区域避免了最近的房价下跌，但是每个区域房产市场都失去了一些动力，长期的前景也表现的更加不确定。
尽管房价有所下跌，但澳洲全国房价仍比一年之前高8.3%，而首府城市只有珀斯和达尔文的房价是比去年这个时候低的，分别低2.1%和2.6%。
消费者信息和市场活动都有所反弹
4月份的房产活动比3月份下跌了三分之一左右，但是5月份预估的房产销售活动反弹了18.5%。房产活动仍然低于平均水平，不过5月份销售活动的上涨与消费者信心的持续上升和社交隔离政策的放松相吻合。
从历史上看，消费者信心和房产市场活动之间存在很强的相关性。Tim Lawless表示:“消费者信心指标显示，消费者态度自4月初以来一直在改善。在此之前，随着疫情的扩散，以及隔离政策和边境关闭的实施，消费者信心曾大幅下降。”澳新银行Roy Morgan指数连续8周上涨，较3月底触底时上涨42%。从4月到5月，西太平洋消费者信心指数也反弹了16.4%，恢复了4月跌幅的约四分之三。尽管消费者信心仍处于相对较低的水平，但房地产交易量会随着消费者信息改善而得到提升。
房产市场活动的上升也应会支持更广泛的经济活动，住房成交量会对零售、建筑和银行业等其它行业产生积极的流动效应。
房产供应量
虽然新增房做广告房产数量是在走高，但是总的做广告房产数量，包括新增和重新挂牌出售的房产，却仍然在走低，这意味着随着买家变得更加活跃，房产的吸收率也处于健康水平。
Tim Lawless表示“新增在售房产数量和总的在售房产数量之间的关系是需要特别关注的；如果总的在售房产数量上涨，这就表明供应水平超过了需求，房产不能被很好地吸收。而目前的情况并非如此。”
拍卖市场的指标也证明了市场状况得到改善。首付城市综合的拍卖清空率4月份末只有30.2%，而截止到5月24号那一周已经升值了62.7%。随着禁止公开看房和现场拍卖的政策在5月份缓和，整个拍卖市场都出现了明显改善。Tim Lawless说:“我们看到被撤回的房产拍卖数量急剧减少，更多的卖家在拍卖条件下测试市场，而不是在拍卖前接受出价。”
不单单是买卖双方活动有所增长，中介活动也出现了上涨。根据Corelogic的数据，5月份中介活跃度出现了大幅上涨，自从4月末以来中介通过Corelogic的平台生产的报告数量上涨了45%左右。
“复活节前，中介活动比去年同期下降了60%。截至5月底，中介的活跃度仅比去年同期低8%。房地产经纪人在RP数据平台上的活动与市场上新挂牌的房地产数量高度相关，并且领先两周。这表明在接下来几个月，新的在售房产数量将进一步上升。”Tim Lawless表示。
墨尔本和悉尼高价格区间最为敏感
房价下降最快的是墨尔本和悉尼的高价格区间房子。5月，墨尔本高价格区间房价下跌了1.3%，中等价格区间房价下跌了0.6%，而最能够负担的起的部分只下跌了0.3%。悉尼的情况类似，高价格区间房价下跌了0.6%，而低价格区间的房价反而上涨了0.1%。不过现在下跌最大的区间也是之前上涨幅度最大的区间，墨尔本的高价格区间房价仍比一年前高13.9%，高价格区间则比去年高16.5%。
出租市场
5月份租金普遍稳定。继4月份下降0.4%之后，澳洲全国出租指数在5月份上涨0.2%。不过5月份的上涨不足以扭转疲软的趋势，除了珀斯，所有首都城市的租金在过去两个月里都出现了下降。过去两个月，公寓出租市场比别墅市场表现要弱，3月份以来，首府城市综合别墅出租市场表现比较稳定，但是公寓下跌了0.8%。
由于供需失衡，市中心公寓的租金看起来不稳定。“由于大量新的内城、高层公寓项目最近完工，以及移民和外国学生入境停滞不前，内城单元租金的降幅可能会比市场其他领域更大。”酒店、旅游和艺术行业的大量失业和收入下降可能会加剧租赁需求的疲软，在这些行业，通常有更大比例的工人租房。
霍巴特的房屋和单元租金都出现了更显著的下降。在霍巴特经历了一段时间的租金快速升值后，租金出现了下降。据说，大量短期租赁物业最近已转为永久租赁，这导致了市场上需求疲软之际供应进一步的上升。
Tim Lawless表示，租金下跌幅度极有可能超过房价，从而对租金收益率构成下行压力。“供应增加和租金需求减少的双重打击，尤其是在整个公寓市场，可能会对收益率构成进一步下行压力。在悉尼，总租金收益率已经在历史低点附近徘徊，墨尔本也紧随其后。”
Tim Lawless表示，”尽管下行风险依然存在，但楼市的走势看起来比我们一个多月前的预期更为健康。疫情缓和的速度和效果，甚至超过了之前最乐观的情况预测，这意味着一些最严格的政策设置已被取消或放宽。消费者信心回升，卖家开始试探市场，买家数量也有所上升。”
Tim Lawless表示，在诸多房产数据中，我们看到的总体主题是韧性和复苏并存。
“房屋价值到目前为止一直非常有弹性。如果历史可以借鉴的话，房价总体上很好地经受住了极端不确定时期的考验，而且到目前为止的趋势看起来非常相似。尽管房价并未大幅下跌，但买卖活动受到了重大影响。5月份，随着消费者信心的改善，在售房产数量和买家活动的急剧下降开始逆转。”
尽管近期指标显示出韧性或改善，但对房产市场状况的长期看法却不那么确定。他说:“一旦刺激措施开始减少，延迟还款时间到期，我们就会看到抵押贷款欠款上升，不良资产出售的可能性也会增加。尽管最近某些指标从非常低的水平开始复苏，但很难忽视4月份全澳近60万个就业岗位的流失。就业状况的改善将成为稳定住房购买能力和抵押贷款债务还本付息的一个因素。”令人鼓舞的是，经济低迷可能没有之前认为的那么严重。
以上内容整理自Corelogic6月1号发布最新房价指数
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