澳洲房价7月份持续小幅走低，跌幅略小于6月

7月份整体情况

7月份澳大利亚房价持续走低，下跌0.6%，是疫情以来连续第三个月的下跌。跌幅略小于6月份的0.7%。

在首府城市中，只有堪培拉（上涨0.6%）和阿德莱德（上涨0.1%）的房价在7月份出现上涨，墨尔本（下跌1.2%）和悉尼（下跌0.9%）的房价引领着房价下跌，创下7月份最大的月度跌幅。

总体而言，区域市场(Regional Markets)对房价下跌表现出了更强的弹性。区域市场综合房价7月份保持不变，而首府城市综合房价指数下跌了0.8%。维多利亚州区域市场（下跌0.5%）和西澳大利亚区域市场（下跌3.2%）是仅有的两个非首府城市区域在7月份出现下跌的市场。

据CoreLogic的研究主管Tim Lawless，到目前为止，澳洲房产市场在疫情期间一直相对比较有弹性。“疫情对房价的影响截止到目前是有限的，CoreLogic的全国房价指数自4月份的高点以来仅下降了1.6%，住房成交量在3月底和4月份的大幅下跌后迅速回升。”

历史性的低利率、政府支持以及对陷入困境的借贷者的还贷假期，这些都有助于使房产市场免受更严重的下行影响。做广告的房产供应仍然紧张，在截至7月27日的四周内，待售房产总数进一步下降了4.3%，比去年同期下降了15.2%。此外，联邦政府和州政府针对住房的刺激措施推动了需求的增长，特别是对首次购房置业者来说，需求增长的幅度也越来越大。”

然而，鉴于财政支持将从10月份开始逐渐减少，而还款假期也将于明年3月底到期，Tim Lawless认为，中期前景仍倾向于下行。

“随着我们接近这些重要节点，紧急销售(urgent sales)可能会变得更加普遍，这将考验市场的韧性。”同样，最近对第二波病毒爆发的担忧，以及重新关闭边境和更严格的社会隔离政策的可能性，可能会进一步压低消费者信心。这可能会在更广泛的范围内对房屋买卖活动产生压力。”

澳洲各首府城市房价变化

不同价格区间的表现

最昂贵四分之一价格区间的房产继续引领经济下滑。

“高价格房价市场往往对经济环境的变化更敏感，在之前的周期中，它引领了上一个房产周期的上涨和下跌。疫情相关的房价下跌再次显示了这一趋势，自3月底以来，首府城市综合市场房价指数的上四分位值（高价格区间）下降了2.9%，而下四分位值（低价格区间）仅下降了0.5%，”Tim Lawless说。

首府城市的这一趋势主要是由悉尼和墨尔本推动的，而较小的城市则在各个价值区段表现出不同的结果。

在悉尼，上四分位价值（高价格区间）在过去四个月下降了2.5%，而下四分位价值（低价格区间）变化微乎其微，仅下跌- 0.1%。同样，同一时期在墨尔本，上四分位值（高价格区间）下降了5.2%，而下四分位值（低价格区间）下降了1.2%。重要的是，从去年下半年到2020年初，这些市场的上四分位价值（高价格区间）也出现了最大的价值上涨。

澳洲首府城市不同价格区间变现

房产供需情况

房地产经纪人的活动已经恢复到一年前的水平。在3月中旬到复活节期间暴跌约60%之后，CoreLogic平台上的房地产代理活动目前处于与2019年类似水平。房地产经纪人的活动与市场上新上市的房产数量高度相关，并领先两周。

与5月初的近期低点相比，新增做广告房产房产数量增加了46%。在全澳范围内，28天新增在售房产数量较上年同期增长1%，其中首府城市新增在售房产数量较上年同期增长8.9%。新增在售房产数量数据的恢复与消费者信心指数的上升是一致的；尽管消费者信心指数最近呈下降趋势，但消费者信心仍远高于4月份的低点。新增在售房产数量的增加表明，房主已变得更愿意测试市场。尽管新增房产数量在不断增加，但全澳范围内，总的在售房产数量比去年同一时期低15.2%，而首府城市综合在售房产总量则比去年同一时期低12.5%。新增在售房产数量和总的在售房产数量之间的差异趋势表明了高房产吸收率，对于现有住房存量的需求超过做广告房产供应数量。

新增房产数量VS总的在售房产数量

消费者信心

拍卖市场在6月和7月初出现短暂复苏，但此后随着墨尔本重新进入封锁状态，拍卖市场开始疲软。6月下旬以来，拍卖成交量一直高于一年前，自5月第二周以来，拍卖清空率一直在十年平均水平（61%）左右徘徊。而自7月初以来，由于墨尔本撤回拍卖的房产数量大幅上升，清空率呈下降趋势。

7月份消费者信心指数减弱，说明房地产市场活动将会减少。4月份消费者信心从低谷中复苏，而7月份对墨尔本第二波疫情的担忧以及国内外病例数量的不断增加，消费者信心再次减弱。消费者信心与楼市活动高度相关，这几天的消费者信心的下滑趋势可能会导致房产买卖双方可能再度回到观望的状态。

5月份以来销售活动呈上升趋势。在4月房屋销售大跌约三分之一后，销售活动一直在改善。CoreLogic公司对过去三个月全澳房产销量的估计比2019年同期增长了2.9%。然而，在新一波病毒爆发的情况下，最近市场情绪的低迷可能会中断房屋销售的增长，直到限制措施解除、信心恢复。

首府城市综合清空率

出租市场

整个7月份，租金持续走低，霍巴特、悉尼和墨尔本的租房状况最为疲软，而公寓方面跌幅最大。自3月份以来，首府城市别墅租金仅下降了0.3%，而同期公寓租金的跌幅则达到2.6%。而所有首府城市中，霍巴特的租金跌幅最大，自3月份以来，别墅租金下跌2.0%，公寓下跌4.4%。

Tim Lawless表示，租赁市场疲弱最明显的是那些租赁需求受到边境关闭和供应增加影响的市场。由于临时移民的离开以及国际学生学生的海外移民的停滞，墨尔本和悉尼的一些市中心地区的房屋出租数量自3月份以来增加了一倍多。而与此同时由于过去几年房产建筑数量和投资的激增，内城(inner city)房产出租供应量也出现了大幅增加，进一步加剧了需求疲软的状况。

Lawless指出，还有一些其它因素也在影响出租市场。据说，短租房产(即Airbnb)向永久租赁的过渡，也增加了出租会场的房产供应。此外，食品和住宿服务、艺术和娱乐服务行业的就业大幅下降加剧了租赁需求疲软，因为这些行业的工人更有可能租房居住。到目前为止，这些行业的失业人数最多，对工资的影响也最大。随着第二波社会疏离政策和边境关闭，这些工人再一次面临困境。

珀斯和阿德莱德的租赁状况在各大城市中最为强劲。近年来，这些市场的投资者参与度普遍较低，“投资级”建筑也较少，这使得出租供应相当紧张。

租金变化VS租金回报率

总结

总而言之，房地产市场经受住了疫情的考验，比最初预期要好很多。房价下跌是有限的，在大多数地区都是适度的下跌。成交量迅速回升，并高于一年前，尽管去年这一时期正处于上一轮房价周期的低谷左右。然而，需求是显而易见的，因为市场对于做广告房产存量的吸收快于新增房产数量。

联邦和州政府前所未有的财政支持、陷入困境的借款人的还贷假期以及历史性的低利率，是支撑需求和保持房价稳定的关键因素。虽然利率在可预见的未来仍将维持在目前的低位，但政府的财政应对措施将从10月开始缩减，还款假期将于明年3月底到期。

Tim Lawless表示，取消这些支持将考验市场的韧性。“随着刺激措施逐渐减少，借贷者面临还款期，进入市场的不良房产数量将会上升，这是合乎逻辑的。”这对房价会造成多大程度的下行压力取决于当时澳大利亚经济的走势。疫情的进一步爆发将对经济衰退的深度和市场长度以及房地产市场的表现构成威胁是非常明确的。”

Corelogic英语报告地址：Australian Housing Values Continue To Drift Lower, Falling 0.6% In July As The COVID Driven Housing Downturn Moves Through A Third Month Of Orderly Decline.