疫情下澳洲房产出租市场近况分析 (ANZ/Corelogic)

1. 出租市场报告-COVID19特别版

住房是人类的基本需求，它既是一类住所，也带来一种安全感。住房负担能力(housing affordability)的焦点往往集中在购房者身上：价格、利率、存款。但随着越来越多的人租房，在考虑住房负担能力时，我们也必须考虑出租指标。无论是买房还是租房，以可以承受的价格获得住房都是前提。

在当前的疫情危机中，伴随着需求下降而供给上升，出租市场受到的影响要比买卖市场大的多。酒店行业的工作和收入损失是最大的，在这个行业工作的人租房子住的可能性比拥有自己房子的可能性要大得多。

出租市场状况将影响投资者的行为。许多澳大利亚人选择通过投资房产来积累财富。出租市场的波动将直接影响未来几年投资者的需求，影响房价和建筑数量，进而影响到住房负担能力。

住房负担仍将是政策制定者要关注的一个重点，疫情只会加剧政府面临的挑战。疫情及其相关的经济冲击将对住房负担能力产生长久的影响。在这些问题之上，是持续存在的低收入增长问题，这仍然是政策制定者面临的挑战。

Richard Yetsenga , ANZ首席经济学家
Felicity Emmett ,ANZ高级经济学家

2. 文章概括

澳洲房产市场受COVID-19影响最大的版块之一就是出租市场。由于需求和供给的双重冲击，出租市场状况在4月到6月有所减弱。而这是在本就已经“疲软”的出租环境下发生的——过去五年，首府城市年化租金增长率仅为0.9%。

然而，同房价和交易量而言，澳大利亚并没有一个“单一”的出租市场。澳大利亚有成千上万个不同的出租市场，这些市场在人口和劳动力构成、供给水平和价格等方面存在差异。

本报告的第一部分分析了COVID-19发生以后，影响出租市场需求的因素，强调了受疫情影响最严重的行业，以及这如何对出租市场产生不均衡的影响，还考虑到了了海外净移民对租赁市场的重要性。

第二部分着眼于疫情之前和疫情发生期间的出租市场供应状况。尽管近几个月出租市场上房产供应增加的说法占据主导地位，但金融和出租房产数据表明，租房市场供应过剩在某种程度上是一种局部现象。

疫情在澳洲爆发之前，投资者对澳洲房地产市场的参与程度处已于2001年以来的最低水平。疫情在澳洲爆发之后，带来了高度的不确定性，投资者金融在4月和5月又急剧下降。如果这种情况持续下去，那么出租需求的下降可能会被出租房产供应的下降部分抵消。

报告的第三部分包含了对出租市场指标的总结，即近几个月来租金收入和收益的变化。与许多房产市场和经济指标一样，出租市场状况从4月到6月有所缓和。本节包含了区域(suburb)层面的数据简况，突出了租客在跟房东谈判过程中最有可能能够成功获得租金优惠的区域(suburb)。

这份报告的发现表明，根据不同的位置，房东和租客各在出租市场上占有优势。对于租客来说，悉尼和墨尔本的市中心地区有最大的机会能够获得租金优惠，对房东来说，这些地区的短期风险非常大。

最终，不同行业和不同地区获得较低租金的机会是不同的。租金增长整体上低于通货膨胀和收入增长，而在首府城市，租金负担能力(rental affordability)还可以。不过，对于像霍巴特这样相对不容易负担不起的市场，应该考虑更广泛的改善负担能力的措施以提高负担能力的长期改善，而不是依靠疫情减少出租市场的需求进而拉低租金，提升可负担能力。

Eliza Owen CoreLogic 澳洲市场调研负责人

3. 了解COVID-19期间的出租需求

疫情对租房需求方面的影响尤为严重。随着疫情的爆发，租房需求下降，从租金和出租房产数量上面可以体现出来。这可能主要归因于:

工人更可能租房居住的行业收入损失严重
对国际旅行者和移民关闭澳大利亚边境，而这些人刚到澳大利亚都是倾向于租房，而不是买房。

3.1. 停止“社交”消费

3月23日，联邦政府宣布暂时关闭酒吧、俱乐部、电影院、礼拜场所、赌场和健身房，并且进一步关闭了边境，酒店业、旅游业和艺术行业立即受到影响。而网上购物和食品外卖服务的增长不足以抵消这些行业经营状况的恶化。

ABS的数据显示，这些被官方分类为“食品和住宿服务”和“艺术和娱乐服务”的行业，到目前为止已经出现了大量的失业。

数据显示在3月14号该周到6月21号该周，住宿和食品服务行业减少了21.2%的工作岗位，艺术和服务行业失去18.1%。相比之下，其他行业的就业岗位平均下降了4.2%，全澳大利亚的工作岗位下降了5.7%。

根据澳大利亚统计局的地区就业数据，截至2020年2月，在住宿、食品服务、艺术和娱乐服务领域的就业人数平均为117万人，相当于约9.1%的劳动力。这对租赁市场有着重要的影响。因为在这些行业工作的人租房的可能性很大。

CoreLogic的数据也显示，这些行业相关的劳动力家庭，租房概率很高。下面的散点图突出了出租房产占比重高的房产市场和不稳定行业雇员多的房产市场之间的相关性。澳大利亚一些地区的出租市场可能更容易因为行业的性质而出现需求下降，这些地区包括墨尔本市中心、悉尼和昆士兰东南部的部分地区。

虽然这些行业的失业降低了出租市场的需求，但也有几个因素将有助于抵消这些影响。

首先是政府鼓励找工作并引入JobKeeper计划，该计划将帮助租客在失业或工作时间减少的情况下支付租金。

其次，尽管旅游业、酒店业和艺术行业的失业情况严重，但一项自3月14日之后的就业变化指数显示，这些行业在5月和6月有所复苏，并且好于所有行业综合复苏情况。艺术及娱乐服务业的就业指数自4月份触底以来已回升7.8%。住宿和餐饮服务则恢复了19.0%。同一时期总的就业岗位只增长了4.2%。这可能表明出租市场的一些需求正在稳定。

3.2. 海外游客和出租市场

影响出租市场需求的另一个主要因素是海外移民和游客。自今年2月以来，来自海外的旅行已逐步受到限制。3月19日，澳大利亚政府关闭了边境。

澳大利亚统计局的初步估计显示，2020年5月澳大利亚的海外入境人数比2019年5月下降了98.8%。而过去的研究表明，大约80%的移民最初是租房住的。

2020年5月的离境人数超过入境人数。据估计，今年头几个月，大约有30万临时工、学生和游客离开澳大利亚，导致需求进一步减少。

图标显示了2019年澳大利亚SA4地区(region)净海外移民对人口增长的贡献。

左边的图表显示了人口增长最依赖海外移民的地区。这反映出一些地区的租赁需求可能因临时移民的离开或新移民的缺乏而受到打击，比如墨尔本市中心。但也可以看出，远离CBD的地区也还是有可能会受到新海外移民减少的影响，如悉尼的Parramatta and Blacktown、Melbourne 的东南区(South East region)。

海外净移民水平最低的地区主要是小区域，这些地区的出租市场可能基本不受最近移民流量变化的影响。但是，这些地区中的一些对旅游业依赖严重的地方出租市场也会受到影响。

澳大利亚的国际边境限制预计将至少再持续几个月，很可能会更久。考虑到当前形势和外部环境，澳大利亚政府估计，2020-21年澳大利亚净海外移民将减少85%，至约3.6万人。根据出租房产的移民和每户平均人口的估计，海外的新租房需求将从2019年的约7.4万套下降到2020-21年期间的仅1.1万套。

这不仅会在初期造成出租房空置租金过剩，并对租金价格造成下行压力，还会对投资者活动水平和出租房产存量产生长期影响。

4. 出租市场供应状况和COVID-19

在出租需求出现局部下降的同时，有几个因素增加了出租市场房产数量。此外，出租房产供应存量的上升似乎也是一个相当局部的现象。

在疫情之前，澳洲统计局金融数据对帮助了解投资者参与状况，以及随后的新的出租房产供应提供了有用的背景。下图显示了全澳用于房产投资贷款的月度新增的金融额度。

从2012年末开始，用于购买房产的投资者资金激增，部分原因是由于利率下调，现金目标利率从2012年初的4.25%降至2016年8月的仅1.5%。

2015年4月，用于投资新房的金融达到了到101亿澳币的峰值，而之前平均值仅为58亿澳币每月。随着2014年12月宏观审慎政策的实施，投资活动的激增有所放缓，然而，在2016年初至2017年期间，又出现了第二轮投资增长。

开发商活动显著增加，以适应投资者的需求，特别是在公寓领域。在截至2016年8月的12个月里，获批公寓数量达到了123,404套的峰值，比过去10年平均水平高出42.5%。这导致了出租市场上房产的激增。

Corelogic的租金指数显示，在该时期，在全国层面上的租金并没有下跌。但是2016年7月的租金增长率仅为0.5%。

2019年的大部分时间以及2020年初，为了限制潜在的住房贷款风险，实行了收紧的贷款政策，使得投资者从房产市场中退出。2017年9月，澳大利亚监管机构对只付息贷款设置了30%的上限。下图显示，从这一时期开始，投资者贷款趋势下降，达到历史新低。

也幸亏在疫情爆发前，澳洲房地产市场的投资参与度已经从非常高的水平得到修正，更多的房产是由自住业主购买的，在经济不确定的情况下，他们抛售房产的可能先不太大，从而降低了房地产市场的整体风险。

如果投资者的参与度保持在较低水平，这可能会使出租市场状况保持相对稳定。需求的下降将伴随新增供应的减少。

然而，澳洲统计局建筑活动数据显示，尽管审批和开工数量有所放缓，但维多利亚州和新南威尔士州的在建公寓数量仍高于平均水平。在2020年3月，新南威尔士州在建公寓数量比过去十年的平均水平高出18.8%，维多利亚州高出24.0%。这给这些公寓市场未来的回报带来了额外的风险。

4.1. Airbnb从短租到长租，然后再到短租

另一个增加出租市场供应的因素是短租(即Airbnb)向长租市场的转变。

昆士兰大学的研究人员估计，2016年7月至2019年2月期间，共有346,581处房产被用作短租，约占澳洲住房存量的4%。从SA2区域(region)层面来看，Airbnb上短租房占比最多的地区是墨尔本、冲浪者天堂、Point Nepean、拜伦湾和Sydney-Haymarket-The Rocks。将度假房屋转换为长租房所带来的额外出租房存量将会降低租金价格。

然而，从短租转为长租可能只是暂时的。在澳大利亚，“长期” 租约相对较短，只有6-12个月，房东可能会从Airbnb获得更高的收入，尤其是在以旅游为中心的市场。随着澳洲国内和国际旅行的重新放开，房东们可能更热衷于在长租结束后不久将房产恢复为短租。

4.2. CORELOGIC出租市场数据

在评估出租市场供应状况时，需要考虑到做广告房产库存水平的变化。CoreLogic出租数据以滚动的28天为基础计算。下图总结了各首府城市综合的的新增出租房产和租的出租房产数量。

有趣的是，尽管过去几周出租房产的数量有所增加，但与2019年28天期相比仍相对较低。与2019年同期相比，首府城市综合的出租房产总数与2019年同一时期相比仍低15.3%，因为投资者对房地产市场的参与程度在2020年初达到了历史最低水平。不过由于疫情期间这两者之间的差距正在缩减，也说明了疫情期间房产库存量上升。

在5月31号到6月28号的这段时间里，首府城市综合的新增出租房产数量上涨了2.2%。同一时期总的出租房产数量下跌了3.7%。这可能是由于出租房产需求在6月份有小幅度的增加，也可能是空置的出租房产从市场中撤出了。

值得注意的是，首府城市出租房产数量的增加绝对大多发生在悉尼和墨尔本。在3月15号到6月28号的这段时间里，墨尔本的出租房产数量上涨了3730套，悉尼出租房产数量上涨了1043套，而其他首府城市挂牌出租房产数量整体上呈下降趋势。（每个日期都代表截止该日期的过去28天）

按SA4区域(Region)层级分类的租房信息也显示出了类似的趋势，在悉尼和墨尔本的市中心，出租房产数量显著增加。

在记录的88个SA4地区中，只有11个地区出租房产数量在统计期间出现增长，但是这11个地区占到整个澳洲出租房产库存量的30.8%，都是比较大的出租市场。11个中又有8个都是位于悉尼和墨尔本。其他出租房产数量也出现上涨的区域包括阿德莱德的Central and Hills Regions，黄金海岸以及布里斯班的内城区。黄金海岸出租房产数量在该统计区间上涨了5.1%，可能正是因为许多短租转向长租市场的一个结果。

了解不同出租市场之间的差异至关重要，因为这样租客和房东才能够根据当地情况协商租金，同时也突出了“澳大利亚”出租市场是由许多不同的市场组成的，每个市场又有不同的活力。

本报告前一部分讨论的影响租金需求因素突出了这一点，在这些因素中，净海外移民和不稳定工作的风险敞口的变化可能导致出租房产库存量过剩的变化。

以下部分将深入分析租金和收益的变化，这也反映了这些地区出租房产供应的增加对租金价格的下行压力。

5. 出租市场指标

5.1. 租金和可负担能力

在疫情之前的租金负担能力由租金占家庭收入所占比例来衡量。例如，一个年收入10万澳币，每周要支付租金为500澳币，那该家庭租房支出就占年度家庭总收入的26%（一年有52周）。

下图是澳洲不同地区租房支出占家庭总收入比。

过去几年，几个较大的首府城市租金涨幅一直很弱。这是因为2012年至2017年期间房产开发数量和房产投资激增，尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班。

在过去的5年里，首府城市综合的出租市场租金年增长率仅为0.9%。这比工资增长和通胀更为温和，所以站在租客的角度上来讲，其实更容易负担的起租金。

2019年，随着投资房产和新房开发都放缓，出租市场开始变得紧张。到几年3月份，悉尼租金才出现自2018年5月以来的首次增长，然而，疫情爆发又改变了这一趋势，自3月以来整个悉尼的房产租金与1.3%，而公寓下跌2.1%（截止到2020年6月）。

正如预期的那样，3月至6月期间，悉尼市中心和市区南部(Inner South)的租金下跌幅度最大，跌幅4.1%，其次是东部区域，下跌3.7%。

墨尔本和布里斯班的租金在过去几年里表现相对比较稳定。

墨尔本之所以表现比较稳定是由历史上最大的国际移民数量支撑的。在2018-19年，澳洲统计局数据显示墨尔本是所有首府城市中净国际移民流入最多的城市，达到77369人。到目前为止，国际移民的暂停导致墨尔本整体租金下跌1.0%，其中公寓租金下跌2.0%，而别墅租金下滑0.3%。

除了悉尼、珀斯和达尔文，布里斯班的出租市场的租金增长最为缓慢，过去5年的年租金增长率仅为0.6%。

这很大程度上是由于2016年大量的房产投资者流入，整个布里斯班当时公寓在建数量是空前的水平。澳洲统计局数据显示当年，布里斯班有21432套公寓完工，而历史平均数据仅为每年11585套。随着新建房产数量减少，洲际一名增加，布里斯班的充实了一些动力，但是，疫情的发生又逆转了这一趋势，特别是市中心内城区(inner city)，租金自3月份以来下跌了0.9%。

在澳洲首都地区(ACT)和霍巴特等较小的地区，由于租房人口的负担能力的限制，在疫情发生之前租金价格已经面临下行压力。

3月到6月间，霍巴特租金是首府城市中跌幅最大的，下跌了2.3%。自从2018年12月以来霍巴特就是所有首付城市中出租市场可负担能力最差的城市，疫情带来的综合影响或许能够缓解租客的压力。

要注意的是，虽然租金在过去三个月下降，但这并不意味着租房者将变得更加负担得起。因为过去三个月租金收入也大幅下降。澳洲统计局数据显示3月14号到6月13号期间总的工资支付额度下跌了6.3%。

在2019年3月到2020年3月的一年里，8个首府城市中的4个已经显示出了租金可负担能力恶化的迹象。而由于失业的影响，接下来的几个季度可负担能力可能进一步恶化。对于那些没有受到疫情影响，或者影响不大的租客来说，可负担性将会显著改善，这要取决于他们所在的区域。

5.2. 哪些地方的租户最有可能降低租金?

事实证明，在当前的环境下，出租市场变化很大。下面部分使用区域(suburb)层面的数据来看哪些地方租客更有机会能跟房东协商降低租金。

下表列出了3月至6月间各各首府城市租金下跌最大的10个区域(suburb)，在做统计时，每个列出的区域至少都有10套房子在出租。

跌幅最大的几个区域都在悉尼、墨尔本和霍巴特。首府城市跌幅最大的20个区域中，悉尼占11个，墨尔本占5个，霍巴特占5个。

6月份季度租金下跌最多的是悉尼的Haymarket，跌幅达到7.2%。然后悉尼的Barangaroo和墨尔本的Southbank紧跟其后，跌幅都是7%。

虽然这些数据可以帮助租户做出决定，但个人的支付能力在很大程度上取决于他们保住工作的能力，或者至少在当前经济低迷时期维持基本收入水平的能力。

5.3. 租金回报率的情况

租金收益率保持相对稳定。从整个澳洲层面上看，6月份毛租金收益率为3.7%，比去年同一时期下跌了0.4%。这在很大程度上是因为房价上涨了7.8%，而租金却没发生什么太大变化。

从首府城市综合来看，毛租金收益率为3.4%，与3月份没有太大变化，但是去去年同一时期低了0.43%。所有区域城市综合(combined regional markets)市场在过去一年毛租金收益率也出现了下跌，不过跌幅非常小，仅0.21%。这也使得区域市场的租金回报率相对更强劲一些(4.9%)。

截至2020年6月底，各首府城市的毛租金收益率分别为：悉尼为2.9%(创历史新低)，墨尔本为3.2%，布里斯班为4.4%，阿德莱德为4.4%，珀斯为4.4%，霍巴特为4.7%，达尔文为5.9%，堪培拉为4.7%。

未来几个月房价仍有很大不确定性，所以悉尼和墨尔本的地回报率应该也不会得到改善。投资者们应该特别注意当前环境下市中心的公寓市场，租金可能会随着房价下跌而下跌。

总体而言，随着2019年6月至2020年初澳大利亚住宅价值的上升，各首都城市的租金收益率一直在稳步下降。租金收益在未来几个月可能会保持稳定或进一步压缩，因为房产价值和租金价值都可能出现下降。

总体而言，2019年6月到2020年初，随着澳洲房价处于上升的状态，租金回报率一直在下跌。未来几个月租金回报率很可能会稳定或者小幅度的下下跌，因为房价和租金很可能都会出现下跌。

英语报告原文：ANZ CORELOGIC HOUSING AFFORDABILITY REPORT 2020