疫情期间澳洲失业率对房产市场有怎样的影响？

在过去两个月里，经济和房产市场指标一直相当低迷。不过，自4月份以来，已经出现了好转。5月份房屋销售量的上升，新挂牌房产被大量吸收；隔离措施得到缓和之后，空置率也有所回升；消费者信心在5月份经历了最低谷之后上涨了33%。

然而，随着抵押贷款假期的结束和刺激措施的消失，就业和收入水平可能会继续低迷。由于年轻人以及从事旅游业、酒店业和艺术行业的人失业不成比例，租房市场预计将受到特别严重的打击。

澳统计局的劳动力数据显示，今年3月至5月，澳洲就业人数减少了83.5万人。5月份失业率升至7.1%，就业不足率从4月份的13.8%降至13.1%。从历史上看，失业率上升并不一定会导致房价下跌。事实上，情况正好相反。当失业率下降时，房价增长率下降；当失业率上升时，住房增长率上升。

虽然这看起来有哪里不对，但当失业率上升时，一些房地产市场表现良好并不罕见。这是因为当失业率飙升、经济疲软时，货币政策的反应往往降低现金利率。较低的债务成本实际上为那些仍有能力买房的人创造了房产市场的增长。

下面的图表显示了月度失业率与澳洲住房价格的月度增长率之间的关系。

失业率与房价之间的关系

然而，5月份的数据显示，失业率和房地产市场表现之间的历史关系已经恶化。失业率已达到近20年来的最高水平，房价的月度变化为负值。在现金利率历史最低的背景下，澳央行的数据显示，4月份自住的平均新按揭利率仅为2.8%，投资者仅为3.2%。

这可能是由于失业率太过普遍，以至于低利率无法刺激住房市场状况。另一个推动因素可能是投资者预期的转变；随着现金利率下降成为资本增长的主要推动因素，而现在现金利率已创下历史新低，房产对投资者的吸引力可能会降低。

如果我们回看2008年的全球经济危机，危机过后失业率并没有回到危机前的水平，而是维持在了金融危机后的相对较高水平。

与全球金融危机一样，疫情引发的经济结构变化可能导致失业率在一段时间内上升。由于流动性日益受到限制，企业短期内可能难以重新招聘员工，而一段时间的社交隔离可能迫使企业转向劳动密集型程度较低的业务。换句话说，已经找到渡过危机的方法的企业可能不需要重新招聘那么多员工。

这表明，在未来一年左右的时间里，劳动力市场持续放松的状况可能会抑制住房需求。由于现金利率率目前处于创纪录低位，要提高购买力，就必须恢复收入和就业。

澳央行的分析表明，失业率每上升1个百分点，抵押贷款拖欠率就会上升0.8个百分点。去年11月，澳大利亚的抵押贷款拖欠率约为1%。

然而，这项研究是基于历史数据。失业率并没有完全反映劳动力市场状况，因为它只考虑了那些积极找工作的人。澳洲统计局的数据显示，3月至5月间，就业人数减少了约83.5万人。但同期只有约21.2万人失业，正在找工作。

这导致参与率出现了反常的大幅下降，劳动参与率，是经济活动人口（包括就业者和失业者）占劳动年龄人口（15岁以上）的比率。这意味着，失业率和欠款率之间的关系可能会因参与率的大幅下降而被打乱。在4月和5月失业率上升的同时，参与率下降了3个百分点。

如果劳动力规模自3月份以来保持稳定，那么5月份的失业率将达到11.3%。从表面上看，失业率上升1个百分点可能会对拖欠债务产生更大的影响。但考虑到疫情造成的失业构成，对房产的直接风险可能会在一定程度上得到抵消。

尽管劳动力市场状况显著恶化，但过去几个月出现的许多失业情况可能不会对房地产市场构成直接风险。这是因为许多遭受失业的人，也不太可能持有抵押贷款债务。

例如，在3月至5月的就业人数下降中，有59.7%是兼职人员。在全部失业人口中，约40%的人年龄在15至24岁之间。鉴于首次购房者的典型年龄在25-34岁之间，在这个年龄段失去工作的许多人不太可能有抵押贷款债务。

此外，澳大利亚统计局对就业数据的分析显示，各行业就业降幅最大的行业是旅游业、住宿和艺术行业。与专业人士、服务业和贸易行业的年长工人相比，具有这些特征的工人持有抵押贷款债务的可能性较小。

失业对经济的影响仍然很大，并将间接影响房地产市场，即使年轻人和从事旅游业、酒店业和艺术业的人不太可能持有抵押贷款债务。这是因为他们更倾向于租房。因此，目前的就业率下降可能会对房价产生间接影响，原因是出租市场需求减弱，以及空置率上升、租金下降和收益率恶化带来的下行风险。

澳央行已经在几个场合指出，劳动力的改善不会仅仅是一场等待游戏。重新雇用失业人员需要更大的创新和教育改革。根据最近的数据，这些政策也将在增加住房需求方面发挥重要作用。

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