疫情爆发以来(至5月底)澳洲房产市场最新情况

高价格区间房价对市场反应最敏感

疫情将澳洲房产市场置于又一轮下行的风口浪尖，不过房地产价格的下跌比较温和。从全国来看，5月份房价值指数结果显示，住宅市场环比仅下滑0.4%，而6月份的初步指标显示，6月份的下滑速度要更大一些。

然而，澳大利亚房产市场不是一个统一的市场，而是多个市场的集合。过去几个月，房产市场的表现因地区而异，既有周期性的，也有结构性的。根据历史上的周期性一样，悉尼和墨尔本最昂贵的地区似乎正引领着当前的衰退。

5月份，墨尔本市场最昂贵价格区间房价(959,500澳币或以上的房子)下跌了1.3%，相比之下，中等价格区间房价仅下跌了0.6%，最低价格区间下跌了0.3%。

在整个悉尼，同期最昂贵价格区间房价（135万美元的房子）下跌0.6%，其次是中等价格区间下跌0.4%，最低价格区间反而小幅上涨0.1%。

悉尼、墨尔本不同价格区间的表现

图表显示，在悉尼和墨尔本的住宅市场中，价格越昂贵的地区波动性越大，在价格变化的方向上，这些地区往往是“先行者”。

澳央行的研究表明，相对于现金利率的变化，更昂贵的房产会更加敏感和不稳定。疫情期间房地产市场的表现表明，高端市场可能对负面经济冲击更敏感。

SA 4区域房价跌幅

下表显示了各首府城市的SA4地区(人口10万以上)，根据3月至5月房产市场资本增长表现进行排名。

各首府城市SA4 区域房价涨幅排名

不出所料，墨尔本市中心和东区的房价在整个大墨尔本地区中跌幅最大。过去两个月，悉尼一些高端市场的房价也出现了下跌，比如悉尼北部、悉尼西部和悉尼北部海滩。

也许更令人惊讶的是西澳的Mandurah房价持续下滑，在过去的两个月里，房价跌幅最大。今年5月底，Mandurah房价较2006年的峰值下降了38%。珀斯住宅市场在2020年初开始经历期待已久的增长阶段后不久，就出现了新一轮的下行压力。

另一方面，珀斯东南部地区房价在3月到5月间下滑了1.2%，这里最近几乎完全依赖海外净移民来满足新的住房需求。澳大利亚统计局2018/19年度的区域人口增长数据显示，与海外净移民约4500人相比，该区域国内移民为负。

为应对疫情而关闭的国际边境可能造成了严重的需求冲击，中断了珀斯东南部地区的复苏。在此之前，该地区的房价从2019年12月到2020年3月已经连续四个月增长。

suburb层面上房价变化

从suburb层面来看，悉尼和墨尔本高价格区间的房价下跌符合历史性周期规律。目前对区域房产市场变化的合理分析仅限于有较高销售量的地区。

3月底至5月底期间，墨尔本大都市的Malvern East表现似乎是所有首府城市中最差的，房价下跌了4.8%，而Glen Iris (下跌3.8%),Northcote (下跌3.5%)、Port Melbourne(下跌3.2%)和Brunswick East(下跌3.1%)的房价也出现了相对大幅的下跌。

在悉尼，Mosman(下降2.5%), Lane Cove North (下降2.4%), Manly (下降2.3%)、Leichhardt(下降1.7%)和Wentworth(下降1.4%)的房价跌幅最大。

随着房价下行压力持续，我们可能会看到市内对国际移民以来比较大的市场房价将会持续下滑。不过，随着更大范围的经济低迷拖累房产需求，温和的房价下跌可能会蔓延，导致未来12个月出现更广泛的低迷。

英语原文摘自：CoreLogic reveals where the biggest property price falls have been since the onset of COVID-19