移民、留学、旅游业对澳洲房产的复苏起着重要作用

澳洲房产市场近来概况

澳大利亚房产市场和世界其他许多国家一样，受到了由冠状病毒引发的经济低迷的打击。但对澳大利亚最大的两个城市悉尼和墨尔本来说，疫情只是问题的一部分。

在这两座城市，各种压力，包括移民减少、供需不平衡以及外国投资减少（部分原因是中澳之间的紧张关系）等加剧了人们的担忧。

在过去的20年里，澳大利亚经历了建筑业的繁荣。根据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据，自2001年以来，澳大利亚全国共建造了70多万套公寓，包括单元房。前些年区域市场的买家涌入城市，外加国际学生和各种海外入境人士，需求也一直在不断地上涨。

但这种情况似乎正在改变。Regional Australia Institute上个月发布的一份报告显示，越来越多的人正朝相反的方向移动：离开首都城市前往区域市场。据该机构的首席执行官Liz Ritchie说，这一趋势在疫情之前就已经形成，只不过现在正在加速。

Ritchie说: “在过去几个月里，人们都不得不改变工作方式，这让员工和雇主看到，在选择工作的时候，工作地点不再是一个很大的问题。”

边境限制减少了移民和国际学生的入境人数，这也是需求下降的原因之一。

在2008 /19财政年度，澳大利亚的净海外移民为239,601人，其中超过60%的移民定居在墨尔本(32.3%)或悉尼(30.9%)。而疫情使得海外移民大量减少。澳大利亚总理 Morrison 最近表示，他预计2019/20财政年度净海外移民数量将下降逾30%，而在2020/21财政年度，净海外移民数量将比2018/19财政年度下降85%。房地产专家认为，这将转化为约8万套住房需求的下降。

根据CoreLogic的“亏损与收益”(Pain and Gain)的新报告，今年前三个月，墨尔本CBD三分之一的公寓的售价低于其购买价。在售出的120处房产中，投资者占有68.6%。在该期间出售过程中，中位价损失为4.45万澳元。

大墨尔本地区（Greater Melbourne）的亏损情况没那么严重，15.5%的公寓以亏本出售。在悉尼，Burwood受到的冲击最大，22.4%的公寓亏本出售。公寓收到的打击非常严重，但是别墅相对还好，墨尔本和悉尼分别只有2.7%和5.5%的别墅亏本出售。

澳大利亚一些最大银行的经济学家预测，Covid-19疫情将导致澳大利亚全国房价整体上下降10%。

房价下跌

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，疫情导致的停工完全改变了市场情势。

“对澳大利亚房地产最具影响力的限制措施开始于3月20日至25日。这些措施包括关闭边境、关闭非必要的服务、禁止公开的房地产检查和现场拍卖。”

到5月中旬，现场拍卖在大多数州和地区恢复，房产检查也逐渐开放。但是新的住房需求可能会继续下降，因为边境仍然对海外移民关闭，失业率仍然上升。”

尽管市场在限制解除后感到些许宽慰，但几乎没有人认为未来会一帆风顺，尤其是对墨尔本来说。由于确诊人数激增，墨尔本又进入新的六周封锁状态。

“如果之前的封锁政策对房产市场的表现造成的影响可以借鉴的话，我们极有可能会墨尔本房产交易活动在接下来的6周将会出现大幅下跌。新增销售房产数量和买家数量都会下跌，因为卖家对市场缺乏信心，而买家也在等待房产市场有进一步更加明显的情势，”Tim Lawless说。

“在3月底到5月中旬的封锁期间，房地产市场活动被严重扰乱。整个维多利亚州的房产中介活动下滑了近70%……封锁期间的销售活动也降至上世纪90年代初以来的最低水平。”

根据CoreLogic的数据，悉尼和墨尔本最昂贵价格区间的房产正引领着房价的下跌。过去三个月首府城市综合指数上四分位数（高价格区间）的房价下降了1.7%，而下四分位数（低价格区间）房价仅下跌了0.3%。墨尔本内城(inner city)和东部区域(eastern suburbs)和悉尼的一个高端市场，比如北部(North Sydney)，内城西部(Inner West)，以及北部海滩(Northern Beaches)，跌幅最大。

来自海外投资的减少

中国投资的减少将对市场造成尤其严重的影响。据消息，由于疫情限制和两国关系恶化，5月份中国投资者对澳大利亚房产市场的兴趣下降了超过65%。近几年来自中国的需求虽然规模在减少但是仍是澳洲房产市场的一个重要组成部分。

因为海外买家只能购买新房，所以他们对开发商来说尤其重要。尽管房产市场迄今表现的相当有韧性，但仍有进一步下滑的可能。经济复苏需要时间，在情况好转之前，可能会看到就业人数进一步减少。幸运的是，由于旅行限制而减少的移民数量带来的影响，部分已被原来在澳洲意外生活的澳大利亚人的购买弥补了。

澳大利亚的银行已经开始警告借款人，那些无力偿还抵押贷款的人应该考虑在未来几个月出售他们的房产，以避免增加利息。

上个月，澳洲住房行业协会(HIA)预测，明年全澳的新房建造量将下降约50%，但HIA的首席经济学家Tim Reardon表示，随着最近的政策变化，这一数字也在变化。尽管支持住宅建设的措施能够改善2020/21年的前景，但与2019/20相比仍将下跌15%左右。不过支持政策的影响可能在2020/21年后面几个季度才能够显现出来。

Reardon表示在疫情之前房产市场已经开始从之前18年的下跌中恢复，但是疫情又扭转了恢复的势头，现在市场的复苏可能在很大程度上要取决于更多刺激措施的实施和移民的恢复。

在过去两年里，市场收缩了约20%，原来预期是会在在2020年4月见底。现在预计房产市场将会持续走低，出现近十年来的最低水平。

如果国际移民、留学生、旅游业不能够尽快复苏，东海岸正在施工的公寓将会遭遇增加巨大的跌幅。

编译自文章：Loss of Chinese buyers: final straw for Australia’s property market?

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