10月份澳洲房产动态：澳洲房价进入复苏模式

在住宅房价连续5个月下跌后，CoreLogic的全国房价指数在10月份恢复到月度正增长，涨幅为0.4%。房价上涨越发广泛，除墨尔本外，每个首府城市的房价在该月都出现了上涨。

10月份，最小的4个首府城市房价上涨都超过了1%，而布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉房价则达到了历史新高。

尽管10月份整个墨尔本的房价都在下跌，但下跌幅度自9月中旬就已开始放缓。10月份下跌幅度为0.2%，是自疫情4月份开始以来的最小月度降幅。

10月份澳洲房价动态（各首府城市）

在墨尔本宣布私人看房再次被允许之后，新房在售数量激增、清空率上涨、买家活动正在恢复。根据最近的这一房价和市场活动趋势，我们可能会看到墨尔本在接下来一个月紧随其他首府城市走向复苏。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，10月份的数据显示别墅和公寓市场表现出现了差异。他说:“首府城市房屋价值在该月上升，完全是因为别墅价格上涨的0.4%抵消了公寓价格0.2%的下跌。”到目前为止，公寓房价展现出的跌幅比别墅要小，不过这种情况很可能会改变。”

“澳大利亚近2/3的澳洲公寓都在出租，出租环境已经变差，特别是在悉尼和墨尔本市内区域。这些区域公寓库存集中，而且历来都有海外移民需求的风险敞口。低水平的投资活动、城市内部相对较高的公寓库存供应以及国际边界关闭是导致公寓在中期内表现不及别墅的关键因素。”

澳洲房价月度变化

区域房产市场表现继续优于首府城市。总体而言，CoreLogic区域市场房价综合指数在疫情引起的房产低迷的最糟糕时期表现依然相对坚挺。根据Tim Lawless的说法，“最近两个月扭转了之前区域市场房价综合指数温和的下跌。自3月份以来的7个月里，区域市场住宅房价上升了1.7%，而首府综合指数下降了2.3%。”

“在家工作的流行只是支撑地区房价的一个因素。更实惠的价格、更低的密度住宅和生活方式等因素，也突显了许多地区的相对实力，”Tim Lawless补充说。

Lawless指出房价的上涨的同时，其他一些因素最近几个月也在改善。“在疫情曲线再次扁平之后消费者信心持续改善，澳大利亚人对联邦预算中宣布的措施反应积极。10月份，Westpac-Melbourne Institute消费者信心指数飙升11.9%，拍卖清空率上涨，房产成交量上涨。与此同时我们看到做广告房产的数量仍保持比较低的水平，对房价增长起到了支撑作用。”

尽管新增在售房产数量激增，总的做广告库存水平却一直保持在接近历史最低。过去4个月澳洲房产市场上新增在售方差那数量上涨了25.2%，但是总的库存水平仅上涨了不到1%。这一趋势在墨尔本显现的最为明显，自疫情限制措施放宽以后，新增房产数量上涨了近5倍，而总的做广告的库存水平仅上涨了38.2%。

在新增房产激增的情况下，总的库存水平持续走低说明了强劲的吸收率，买家需求高于做广告供应水平。10月份房产销量也有所上涨，Corelogic的预估数据显示澳洲全国房产销量上涨了7%。而在过去3个月，全澳房产销售活动比去年同一时期低了大约1.5%，而该时期整个墨尔本销售活动下跌了18.2%。

拍卖结果也在不断增强，CoreLogic的报告显示，过去两个月清空率一直在60%以上。“10月底，悉尼的清空率自三月初以来首次突破70%的关口，拍卖成交量也与去年持平。通常是最大拍卖市场的墨尔本，已举行的拍卖数量从9月份的几乎为零，增至10月份最后一周的约600场，”Lawless表示。

首府城市综合清空率

首府城市综合水平，各房价区间的房价都出现了上涨，其中低价格区间上涨了0.7%，中为价格区间上涨了0.3%，高价格区间房价上涨了0.1%。然而过去三个月，只有低价格区间房价出现了上涨，涨幅为1.3%，而高价格区间房价则下跌了1.3%。这些结果在一定程度上反映出了房价较低的小首府城市房产市场表现更加强劲，同时也反映出首次购房者的需求高于平均水平，他们更倾向于关注于中等价格区间和低价格区间的房产。

首府城市不同价格区间房价滚动季度变化

大多数的澳洲首府城市房产市场低价格区间的表现都优于高价格区间的情况都在持续，但是有两个特列，那就是悉尼和布里斯班，这两个城市高价格区间房产市场的表现优于低价格区间。

疫情至9月份，悉尼高价格区间房产市场的表现不如低价格区间，但是10月份的数据显示自今年2月份以来悉尼高价格区间房价涨幅首次引领着整个悉尼的房价上涨，涨幅为0.3%，而低价格区间的涨幅为0.2%。布里斯班高价格区间房价上涨了0.6%，而低价格区间房价上涨了0.4%。

”尽管这种现象仅出现在了十月份，不过一直以来引领房产市场下跌和上涨的都是高价格区间房产，所以接下来几个月观察高价格区间房产是否能更强劲地继续上涨将会很有意思。”Lawless说。

疫情至今，Corelogic的数据显示独栋别墅和公寓租金之间出现了巨大的差异。在2020年3月末至2020年10月，首府城市公寓租金下跌了4.8%，而独栋别墅租金则上涨了0.4%。而这种差异在10月份更加明显，10月份数据显示首府城市公寓租金下跌0.7%，而别墅租金上涨0.5%。

3月31号至10月31号各首府城市和区域市场租金变化

每个首府城市去的别墅租金都比公寓租金表现要好，要么上涨幅度更大，要么下跌幅度更小。而墨尔本和悉尼的租金表现差异最大，自3月份以来，两所城市租金下跌幅度分别为6.6%和5.8%，而别墅租金下跌幅度都更为温和，都在1%左右。

Lawless表示租金的这种差异是有供需两方面的因素造成的。“这两座城市多年来高层公寓方面的供应都非常高，而这些高层公寓中的绝大部分都是被投资者持有。从需求方面来讲，海外移民包括留学生的停滞导致租客数量突然的、重大的下跌。除此之外，工人倾向于租房的行业的疲软劳动力市场对出租需求带来了进一步的打击。”

霍巴特的租金也出现了大幅下跌，不过与悉尼和墨尔本相比，别墅和公寓租金下跌幅度更加一致。霍巴特租金在过去几年一致都是处于大跨步上涨的状态，尽管最近出现下跌，别墅租金仍比5年前搞了27.2%，公寓租金比5年前高了30.7%。霍巴特之前强劲增长的状态是供应低于需求的反映。新增出租库存数量少，同时随着像AirBnB等短租的流行，更多的投资者选择做短租市场也导致长租市场供应减少。

珀斯和达尔文是首府城市中出租市场状况最紧张的两座城市，疫情至今别墅和公寓租金市场都出现了上涨。这种强劲的出租市场出现在之前长期的疲软之后，珀斯最近在过去5年仅上涨了0.4%，而达尔文租金过去5年下降了11.4%。

总之，房产市场对低贷款利率、联邦政府预算中的措施对消费者信心的改善以及新病例数量的减少产生了积极的反应。

全澳各地房价要么正在上涨要么正趋于稳定。房产销量正在上上涨，库存数量的消化速度比新增速度要快。Corelogic旗下RP Data房产代理活动在上个月上涨11.5%，Valex平台的房产交易数量上涨11.2%，这都说明房产市场活动正在上涨。低历史利率对于正产房产市场是一个关键因素。从历史上来讲，每次利率的下调都会为房产市场需求带来积极的流量。