11月澳洲房价继续上涨,但随着库存水平上升和负担压力增加,情况变得多样化

11月澳洲房价上涨1.3%,连续第14个月的正增长,从去年11月出现年11月上涨了22.2%,相当于中位价上涨了12.67万澳币。

尽管澳洲房价持续上涨,但是11月的涨幅是自1月份上涨0.9%以来的最低涨幅。自3月份房价上涨2.8%的周期性峰值以来,房价出现了明显温和的增长趋势。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示,房价增长速度放缓是由多种原因造成的。“几乎所有推动房价上涨的因素在最近几个月都失去了一些作用。固定抵押贷款利率正在上升,更多的房源出售减轻了买家的压力,房价的可负担性正在成为一个阻碍买家的进入市场的因素,同时信贷更难获取。

首府城市房产市场的发展趋势更加多样化,布里斯班和阿德莱德目前的增长速度最快,而悉尼和墨尔本的增长速度则急剧放缓。

布里斯班和阿德莱德是仅有的两个增长速度尚未出现放缓的首府城市,这两个城市的月度增长速度在11月份都达到了新的周期性高点。布里斯班11月房价上涨2.9% (自2003年10月以来最高),而阿德莱德房价上涨2.5% (自1993年2月以来最高)。相当这两个城市11月份中位价分别上涨了1.85万澳元和1.35万澳元。

Tim Lawless表示,相较于更大的城市,这里的房价可负担性没有那么紧迫,疫情带来的影响相对较小,同时州际移民的涌入也推动了住房需求。另一方面,悉尼和墨尔本受到房价可负担性压力以及州际和国际移民负增长的严重影响。

不同的供应情况也导致了澳洲各首府城市房产市场的不同趋势。截至11月28日的四周时间里,整个阿德莱德可供出售的房产总库存量比五年平均水平低32.0%,而布里斯班低33.9%。然而,悉尼和墨尔本的库存水平在最近几周变得正常,悉尼的房产总上市数量仅比5年平均水平低2.6%,而墨尔本的库存水平比5年平均水平高7.9%。

别墅表现仍优于公寓,当月首府城市房价分别上涨1.2%和0.7%。然而,目前的季度增长空间是自去年10月以来有限的,这两种主要住房类型之间的差距为1.6个百分点。

澳洲房价指数

澳洲房价指数

以中位价计算,现在首府城市独栋别墅房价比公寓贵37.9%,有史以来最大。首府城市的别墅比公寓平均要贵240,500澳币。悉尼独栋别墅和公寓的差幅最大,一套别墅平均要比公寓贵52.3万澳币。

Lawless表示:“由于这两种房产类型之间的价格差距太大,我们看到需求正在逐渐转向高密度的住房选择,这种类型的房产比购买独栋别墅更加便宜。

澳洲区域市场 (Regional Areas) 的住房市场并没有明显的放缓趋势,过去三个月的月度资本增长反而进一步加速。非首府城市(Rest of state)综合房价11月份上涨了2.2%,是首府城市综合(1.1%)的两倍。塔斯马尼亚区域市场(月度涨幅2.5%,年度涨幅29.8%)以及新州区域市场(月度涨幅2.4%,年度涨幅29.1%)的资本增长表现最为突出。

在整个澳洲的区域市场中,最强劲的增长趋势仍然出现在沿海以及生活方式比较舒适的市场,其中,新州南部高地(Southern Highlands)和Shoalhaven的季度涨幅仍然是最高的,涨幅分别为9.7%和8.9%,其次是Hunter Vally(不包含Newcastle)以及塔斯马尼亚的Launceston和东北区域,涨幅均为7.7%。

区域市场的住房需求,特别是在几个主要的大城市通勤范围内的区域市场,将会持续受益于远程工作安排,对海滩和优质生活方式房产的需求,以及在大多数情况下更为便宜的房价这三个因素带来的影响。

澳洲各地房价变化

澳洲各地房价变化

待售房屋数量的增加是推动资本增长放缓的一个关键因素。在截至11月28日的四周内,全澳新增房产数量比五年平均水平高出15.7%,是自2015年末以来的最高水平。Lawless表示“新的待售房屋投入市场的速度快于它们被吸收的速度,这使得市场上的待售房屋总数量不断增多。更多房源意味着买家有更多选择,买家的压力就会减少。”

“尽管库存水平在上升,但上升的趋势是从一个极低的基数开始的。自9月初以来,活跃房源总量增加了67.3%,但库存水平仍比5年同期平均低24.0%。我们预计到2022年,库存水平将继续正常化,这会使销售动力逐渐从卖方转移,为买家在谈判桌上提供一些额外的筹码。”

随着房产在售数量的增加,我们也看到了卖家指标的轻微放缓,比如卖出一套房在所需要的天数(中位数)以及拍卖清空率。首府城市的房子通常需要25天(众位天数)才能够售出,于5月份的21天相比有所上升。与此同时,首府城市平均的拍卖清空率从10月初的80%左右降到了11月末的70%左右。

Lawless表示:“房屋上市数量的增加以及关键销售指标的放缓,意味着房产市场可能正在经历销售高峰期,在圣诞节假期之后新增房屋在售数量是否持续上涨将会是一个重要的参考指标。”

自4月份以来,全澳租金增长的趋势一直相对稳定,月度变化基本上在0.6%至0.7%之间,远高于十年平均月度变化的0.2%。不论是首府城市还是非首府城市,11月份的租金都出现了上涨,而别墅租金的增长速度普遍高于公寓租金。墨尔本是几个例外之一,在过去五个月中有四个月的公寓租金上涨速度都快于别墅租金。

“墨尔本的公寓之前是所有首府城市中租金状况最差的,在2020年3月至2021年5月间租金下跌8.5%。现在似乎越来越多的租户正在利用公寓租金的可负担性,尤其是在以前租金大幅下降的市中心区域,”Lawless表示。

尽管租金在上涨,但由于房价的上涨速度快于租金,毛租金收益率仍然持续下跌。全澳范围内,11月毛租金收益跌至3.23%,创历史新低。

Lawless说:“在11月份,每个首府城市和非首府城市的毛租金收益率均创下历史新低,这表明拥有住房话费与租房成本之间的不平衡日益加剧。”

Lawless继续说道:“因为抵押贷款利率非常低,所以较低的租金收益目前并不会引起过分的担忧。然而随着投资活动增加的同时利率也有可能上涨,我们可能会看到更多的投资者在中长期内再一次采用负扣税(Negative Gearing)策略。

毛租金回报率

毛租金回报率

澳大利亚房产市场前景依然乐观,但自4月以来,多地的资本增长速度已经放缓,这种趋势可能会持续到明年甚至更久。

大多数推动房价上涨的因素要么已经减弱,要么已经失效。

虽然做广告的房产数量仍然很低,但是大多数地区现在都在上涨。房产供应的进一步上涨,买家将会有更多的选择,不必要那么着急,这应该会缓解现在房产市场的疯狂程度。

固定抵押贷款利率正在上升,这可能会让一些买家却步。尽管固定利率正在上升,但在现金利率上升之前,浮动低压贷款利率不太可能上升,而现金利率预计仍需在一年多之后上升。低抵押贷款利率将继续支持住房需求,但可能不会达到2021年之前的程度。

住房可负担性正变得越来越具有挑战性。CoreLogic和ANZ(澳新银行)最新的住房可负担性指标显示,在6月份房价与家庭收入比创下新高,获得首付款所需的年数也在6月份达到新高。随着准入门槛的提高(特别是对于那些没有资本积累的新购房者来说),住房需求可能会逐渐受到影响,因为有能力买房的家庭会越来越少。经济负担能力下降的一个自然结果是,可负担性更强、密度更高的房屋类型的将会更受欢迎,比如联排别墅和公寓。

信贷政策的收紧也可能会放缓房地产活动。APRA已经将贷款的可服务性缓冲(serviceability buffer)提高了0.5%。虽然这种政策不太可能对房屋贷款产生实质性影响,APRA在11月发布一个宏观审慎政策框架将资产价格的增长(以及其他一些因素包括信贷增长和贷款条件)作为新兴的系统性风险的关键指标。未来收紧信贷政策的可能性仍是房地产市场的下行风险。

尽管房产市场的逆风正在形成,但各种各样的利好因素应该会在短期内继续支撑房价上行。尽管抵押贷款利率正在上升,但债务成本很可能仍远低于长期平均水平,且继续支撑较长一段时间的需求。此外,随着越来越多的澳大利亚人接种了疫苗,疫情带来的影响应该会变得不那么频繁,持续时间也会更短,虽然最新的病毒变体带来了一些额外的风险。尽管最近宣布推迟开放国境,但开放国境对住房市场具有非常积极的作用,海外人口的到来将直接体现在租房需求上,而购房需求的上升可能会更加缓慢。

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