8月份澳洲房价整体下跌o.4%，大多数首府城市趋于稳定
澳大利亚房价连续第四个月因疫情而下跌，CoreLogic 8月份房价指数下跌0.4%。尽管房价从疫情之前的高位继续走低，但至少从宏观角度来看，过去两个月的下跌速度有所放缓，8个首都中有5个在该月保持稳定或上涨。
根据CoreLogic的研究主管Tim Lawless的说法，墨尔本的房产市场是导致澳洲整体房价下跌的最主要因素。“继7月份的类似下跌之后，墨尔本的房价在8月份下跌了1.2%，这是所有首府城市中的最大跌幅，显示出了墨尔本比其他城市更为严重的疫情带来的影响，以及海外移民停滞带来的更大的需求冲击。疫情发生以来，墨尔本的房价已经下跌了4.6%。”
除墨尔本外，其余首府城市的情况都较7月份略有好转。悉尼和布里斯班的房价下跌速度有所减缓，而剩余首府城市房价或保持稳定或出现小幅上涨。
“房产市场的表现与社交隔离政策以及边境关闭的程度有着内在联系，这些政策和边境关闭也对劳动力市场状况和消费者情绪产生直接影响。”疫情在墨尔本的再次爆发，以及随后进行的一些列隔离政策，对维州经济造成了进一步影响，在这种情况下墨尔本房产市场表现是各首府城市中最弱的在意料之中。
“向前看，我们可能会看到澳大利亚各地的房产市场出现不同的结果，这将取决于病毒得到控制的程度，以及受到其他因素的影响，比如对海外移民的依赖。”
区域市场的表现继续优于各首府城市。虽然CoreLogic的区域市场综合指数较疫情之前也失去了一些动力，但自5月份以来保持平稳状态。
Tim Lawless表示，有多种因素帮助支撑了区域市场的房产市场状况。与首府城市不同的是，大部分区域的市场都没有受到移民停滞的影响而导致需求下降，而85%的净海外移民都会涌入首府城市。区域市场房产分布密度较低以及价格具有吸引力也都是首府城市不具有的有点。随着疫情的蔓延，远程办公的常态化，更多的人在选择房产时会考虑区域市场。”
低价格区间的房产表现继续优于高价格区间。上个月首府城市综合方面，低价格区间房价上涨了0.1%，不过高价格区间房价跌了0.9%，这也反映出了一些最昂贵城市房产市场的疲软，大多数首府城市的表现也都是这一情况。
在受冲击最严重的市场，墨尔本，8月份低价格区间房价下降了0.6%，相比之下，高价格区间房价下降了1.9%。悉尼也出现了类似的趋势，但没有那么厉害，低价格区间房价8月仅下跌0.1%，而高价格区间房价下跌0.6%。
疫情发生以来，墨尔本高价格区间房价下跌了7.0%，悉尼高价格区间房价下跌了了3.3%，而两座城市低价格区间房价分别下跌了2.0%和0.7%。政府各种刺激措施，鼓励首次购房置业者购房也是支撑低价格区间房价坚挺的一个原因。
不过，自去年下半年至今年初，低价格区间的房价上涨也比高价格区间小得多，所以还是那句话，高价格区间对市场反应更为灵敏，而低价格区间则相对迟缓。
房屋销售和做广告库存水平继续都跟着消费者信心变化。消费者信心指数在3月底和4月大跌后，5月、6月和7月出现部分回升，8月再次回落。Westpac-Melbourne Institute指数显示消费者信心在8月份下跌9.5%，回到了4月份第一次封锁时的水平。维多利亚州出台了新一轮的社交距离限制措施，人们担心疫情会再次传播，这些都在很大程度上影响了人们的购买决定。
在售房产数量和房屋成交量也都呈现了类似的趋势。从3月中旬到5月第一周，新增在售房产数量少了一半，随后三个月又反弹48%，而最近的情况再次导致新增房产数量下降，在过去四周下降了11.5%。4月份的房屋销售也大幅下滑，在3月底和4月底之间下降了三分之一。截至6月底，估算的房产销售量反弹了49%，但此后因为消费者情绪低落，在售房产数量下跌再次对市场活动构成压力啊，造成房产销量出现了小幅下降。
Tim Lawless表示，做广告房产总量保持在一个较低水平是房价没有出现大幅下跌的另一个原因。 “从疫情发生到现在，市场上活跃的在售房产数量一致保持在一个非常低的水平，即反映了新增房产数量少也说明了比较好的吸收率。”到目前为止，还没有迹象表明市场上紧急销售和不良销售增加。”
不过，随着财政支持在9月底开始逐渐减少，同时还款假期已接近6个月，情况可能会发生变化。这两件事发生的时机，可能会推动不良销售的逐步上升，这将是一个值得关注的重要趋势。“如果我们确实看到活跃在售房产量高于前几年，这可能意味着卖家将需要提供更多的折扣来售出他们的房子。”
拍卖结果为买卖双方的定价预期提供了另一个参考标杆。整个8月份，首府城市总的清空率大致与10年来的平均水平一致，本月前三周的平均清空率为59%。尽管拍卖清空率的总体趋势保持坚挺，但最大的两个拍卖市场，悉尼和墨尔本，最近出现了分化，墨尔本的拍卖量大幅下降，是自4月份以来的最低水平，而悉尼的拍卖数量一直呈上升趋势。同样，悉尼的清空率自5月中旬以来一直保持在60%以上，而墨尔本的清空率则有所下降，8月份平均为54%。
在全澳范围内，首府城市的租金比房价表现的更好一些。自3月底以来，首府城市的租金下跌了1.4%，而房价下跌了2.3%。而出租市场别墅和公寓之间租金差异正在逐渐增大。同一时期，首府城市的别墅租金只下降了0.3%，而公寓租金跌幅则达到3.5%，所有首府城市出租市场都是别墅表现要优于公寓。
这种差异在墨尔本和悉尼最为显著，在这两个城市，别墅租金跌幅和公寓租金跌幅之间的差异达到3个点左右。霍巴特的公寓租金在疫情期间也出现了显著下跌，跌幅达到5.1%。
Tim Lawless表示，公寓市场租金的疲软表现可能要归因于高供给和低需求的结合。“近年来，用于投资的公寓数量大幅上升，尤其是在悉尼和墨尔本，这些地区内城区的高层公寓供应水平一直大幅高于平均水平。”截至3月底，整个新南威尔士州在建公寓仍有5.1万套，比过去十年平均水平搞出19%，而整个维多利亚州的在建公寓水平在3月底为4.5万套，比过去十年的平均水平高出24%。”
“在需求方面，包括外国留学生在内的海外移民停滞，以及国内学生(远程学习)的需求减少，严重影响了市内公寓的出租需求。”出租需求也受到了各个行业(包括食品、住宿、艺术和娱乐服务行业)劳动力市场疲软的影响。”
CoreLogic出租房产数据显示，3月中旬至8月初，部分内城区做广告出租房产数量翻了一倍以上。由于高供应和疲软的出租市场状况可能会持续下去，至少在国际边界重新开放之前，内城区的公寓价格仍将面临很大的的下行风险。
总而言之，房产市场比疫情早期表现出更大的多样性。在早期阶段，房地产市场的反应类似，在售房产数量和房产销量均大幅下降，房价开始出现小幅下降趋势。然后病毒曲线得到控制、限制性政策解除、州际边境开放，情况近乎“正常”的活动水平。
最近，我们看到疫情曲线加剧和疫情得到良好控制地区间的分歧明显。这突出了延长的社交隔离政策，边境关闭和疲软的消费者信心对经济的广泛影响。
今年春季销售季(9/10/11月)可能不如往年活跃。从销售和在售房产的角度来说，春季通常是房地产市场变得更加活跃的时期。进入春季，在售的做广告房产数量和房屋销售的趋势正朝着相反的方向发展；新增在售房产数量和总的在售房产数量都在下降，8月份的销售活动预估下跌了了1.9%。
到目前为止，还没有证据表明大量不良房产正在进入市场，但随着财政支持力度减弱，以及贷款机构对不良贷款者的态度变得不那么宽容，这种情况可能在年底及明年发生变化。考虑到财政刺激政策将在本月底减少，而贷款机构将对借款者进行为还款假期审查，房价的下行风险仍然很高。
将于10月6号发布的联邦预算将有助于为房地产市场的发展提供进一步的指导。额外的刺激房产市场活动的措施将会帮助支持澳洲经济的复苏。
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