澳洲房产投资7要素选择合适房产
无论你是想投资还是想买房子住，在购买房产时，有很多重要的因素需要考虑。当你评估你的下一个长期房地产投资的可行性时，以下是七个重要的因素。
1. 远见
要是我们能预测未来就好了。根据澳大利亚统计局的数据，2000年悉尼和墨尔本的中位价分别为28.7万澳币和19.1万美元。这与今天的房价相差甚远。
回到2000年，如果你告诉所有人悉尼的房价中值将超过100万澳币，肯定会有很多人持怀疑态度。很多人会说没人能负担得起这么多！
长期投资需要有远见，能够想象未来世界的样子，但这实际上是非常困难的。为了做出最好的购买决定，使用不同的数据工具和获取专业人士的意见来研究意向地区的走势，对未来的房产市场做出判断很关键。
针对澳洲房产，最实用的、权威而又免费的常用的市场分析工具：
- Corelogic（澳洲最权威的房产分析平台，有免费和付费内容）
- SQM research（空置率/在售天数/人口数据等）
2. 供给与需求
澳大利亚的人口大约有2500万，而且增长速度比以往任何时候都快。在作出长期投资决定时，你需要考虑这种持续的人口增长如何能对你有利。从本质上讲，你希望投资于那些供应有限而需求却不断增长的区域。
主要城市的人口通过移民持续增长，这些压力将如何影响房价？持续的移民能被当前的供应所吸收吗？在我们的主要城市附近是否有足够的土地和设施来继续扩建？或者能用于住房的土地供应是有限的？
3. 位置，位置，位置
对于长期房地产投资来说，选址是一个极其重要的考虑因素。你要确保有很多因素能够持续推动房产的租金需求和资本增长。比如靠近公共交通、教育设施、购物中心、公园和即将建设的基础设施项目。
位置是一个固定的因素，不像房子本身可以翻新，在处理掉当前房产之前，这个位置是不变的，所以，选择位置的时候要谨慎。
4. 购买时机
不要等着买房子，要先买了房子再等。“买入并持有”是最简单的房地产投资策略之一，但它确实需要极大的耐心。
买一套房子，然后收租金还贷。这是最简单也是最常用的一种投资方式。在这个过程中又可以使用房产净资产（房产价值减去欠银行的贷款）去再次贷款购买更多的房产。
5. 建筑质量
在做长期投资决定时，你投资的建筑质量变得非常重要。如果你投资的房子建筑质量很差，你可能会在维修和维护上花费很多额外的费用。
为了防止买到建筑质量比较差的房产，最好找一名有资格的相关专业人士对房屋进行全方面的质量检查。
6. 多样化投资
任何房地产投资策略都会面临挑战，而把这些挑战最小化的有效方式之一就是进行多元化的投资组合，投资不同的城市、不同的区域。澳洲房产并非是一个统一的房产市场，而是很多个不同的房产市场，非常有可能这个区域表现不好的时候那个区域表现的很好，或者这个城市表现比较低迷的时候另外一个城市表现很稳定。
7. 现金流
长期投资的好处是，当你购买房产时，购买价格已经固定了，但你的租金收入每年都有可能随着市场的变化而增长。这意味着你的成本基础是固定的，但财产的盈利潜力可以持续增长。
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