澳洲房价6月份连续第二个月小幅下跌，但成交量继续上涨

继5月份下跌0.4%之后，CoreLogic房价值指数连续第二个月下跌，6月份全澳指数下跌0.7%。5个最大的首府城市的房价在这个月都出现了下跌，墨尔本和珀斯的跌幅为1.1%，阿德莱德的跌幅最小，为0.2%。霍巴特、堪培拉和达尔文的指数在一个月内均出现了小幅上涨。

尽管房价在6月份有所下降，但市场活动进一步得到改善。在5月份房屋销售活动增长21.5%之后，CoreLogic 预计6月份房屋销售将进一步增长29.5%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless说:“到目前为止，房价的下行压力依然温和，首府城市的住房价在过去两个月累计下跌了1.3%。”有很多因素帮助保护了房屋价格不受更大跌幅的影响，这其中包括在售房产数量持续维持在一个低水平以及政府的重大刺激措施。此外，低利率和贷款机构的宽松政策帮助进一步阻止了房价下跌。”

澳洲各首府城市房价

虽然最近疫情带来了轻微的房价下跌，但在此之前大多数区域的年度房价增速都处于一个较高状态。“在过去的12个月里，悉尼(13.3%)和墨尔本(10.2%)的房价都保持在两位数的正变化。只有珀斯和达尔文的房价出现年度下跌，但即使在这两个城市，房价在疫情之前也进入了复苏阶段。”Lawless表示。

尽管自4月以来房价下跌相当温和，但长期前景仍高度不确定。“虽然银行最近暗示将延长其还款宽松政策令人鼓舞，但政府刺激计划最终将逐渐退出，银行将要求借款人偿还贷款。住房市场的长期前景，在很大程度上取决于这些支持措施撤销后，经济的走势如何，”Lawless表示。

最昂贵价格区间房价仍然引领着房价的下跌。

“较高价值的市场往往对环境的变化反应更敏感，在之前的周期中，它引领了房价的上涨和下跌。”在过去的三个月里，这一趋势已经显现出来，首府城市综合指数的最昂贵价格区间房价在过去的三个月里下降了1.7%，而最便宜房价区间只下降了0.3%。

首府的这一趋势主要是由悉尼和墨尔本推动的，而较小城市的表现则更为多样。

在悉尼，最昂贵的房价区间在过去三个月下跌了1.3%，而最便宜房价区间房价上涨了0.2%。同样，同一时期在墨尔本，最昂房价区间下降了3.7%，而最便宜房价区间仅轻微下跌了0.5%。重要的是，去年下半年，正是最昂贵房价区间上涨最为显著。

不同间隔区间房价变化

整个6月，一系列指标开始变得更加积极。

房地产经纪人的活动现在比去年同期有所上升。CoreLogic公司的RP数据平台上的市场分析(CMA)报告生成的数量比去年同期增长了6%。该平台拥有超过四分之三的澳大利亚房地产经纪人使用。CMA活动与新增销售高度相关，领先两周。

随着房地产中介活动的反弹，5月初以来新挂牌的房地产数量一直在增加。滚动28天的新增销售仍低于一年前，但较5月初的近期低点高出42%。尽管新增销售数量在增加，但总的挂牌销售房产数量呈下降趋势，显示出强劲的消化率。

拍卖市场出现了部分回升，自5月中旬以来，首府城市综合平均拍卖清空率为59.9%，而4月份，有暂时暂停了现场拍卖，这一数据跌至历史最低，仅为30.2%，历史最低。

澳洲首府城市综合拍卖清空率

消费者信心指数为房地产市场活动的改善提供了进一步的信号。在经历了4月份的暴跌之后，西太平洋/MI的月度消费者信心指数在5月份上升了16.5%，6月份又上升了6.4%。同样，截至6月28日，ANZ/Roy Morgan的消费者信心周指数自3月底以来上升了42%。消费者信心指数与房地产市场活动高度相关。尽管这些数据仍远低于长期平均水平，但消费者信心的改善有助于解释新增销售数量的上升，以及强劲吸收率。

整个6月份，房屋租金持续走低，整个公寓行业的情况更加疲软。自3月份以来，首府城市的别墅租金仅下降了0.2%，而同期公寓租金的降幅大得多，达到1.8%。霍巴特的租金跌幅最大，自3月份以来，别墅租金下跌2.0%，公寓下跌3.7%。

Lawless表示，霍巴特租赁市场的整体疲软，是在一段时间的租金快速升值之后出现的。”过去五年霍巴特的租金上涨了31；这是迄今为止首府城市增长最快的。有趣的是，之前霍巴特租赁条件收紧的一个重要原因是长租转向Airbnb等短期和临时出租。最近，这一趋势似乎已经逆转，在需求下降的时候长租房产数量上涨。然而，当州际旅行限制放松后，未成功转向长租市场的出租房产可能会再次回归Airbnb。”

珀斯和阿德莱德的出租市场在各大城市中表现最为强劲。近年来，投资者在这些城市的参与度普遍较低，适合投资的房产也较少，这使得出租市场供应相对紧张。

澳洲首府城市和区域市场租金变化和租金回报率变化

由于在某些地区，租金的下滑幅度超过了房价，租金收益率正承受着一定程度的下行压力。6月份，悉尼租金收益率跌至2.92%的历史低点，墨尔本毛租金收益率仅为3.2%，比历史最低高了13个基点。其余首府城市的毛租金收益率都稍为强劲，收益率通常都在4%以上。

Tim Lawless指出，出租市场的状况是高度分散的，最弱的是市中心的公寓市场。“在过去的几个月里，墨尔本和悉尼市区的新增出租房屋数量上涨了40%以上。也就是说，在需求大幅下降的情况下，出租房产数量出现了飙升。外国学生根本回不来，国内学生在家学习，海外移民暂时停滞。”他说。

迄今为止，疫情对房产市场的影响比最初预期的要温和。房价正在下滑，但并未崩盘，交易活动在4月份暴跌后出现了显著复苏。

这种房价的韧性和市场活动的改善可以部分归因于政府的大规模刺激措施和提供的抵押贷款偿宽容期，但其他市场驱动的因素也在发挥作用。

做广告房产数量维持在一个低水平是帮助隔离房屋价值的一个因素。

另一个因素是不断改善的经济环境。社交隔离措施比预期更早放松或取消，支持了经济活动的提振。

首府城市和区域市场别墅和公寓市场房价变化

Lawless总结道:“尽管早期迹象表明经济活动有所改善，房屋成交量也有所上升，但房价下行风险仍然很大。”最近维州疫情的增加提醒人们，第二波疫情的潜在风险仍然是一个严峻的现实。如果我们看到疫情曲线变陡而不是变平，限制性政策再次严格的可能性很大。

“另一个关键风险与最终取消刺激措施和借款人还款假期有关。最终，经济和借贷者将需要遵守市场法则。这时我们可能会看到抵押贷款欠款上升，紧急或被迫出售的情况可能会上升。”

英语报告原文地址：Housing Values Decline For A Second Consecutive Month In June, As Turnover Recovers From The April Low