澳洲房屋拍卖清空率：什么是拍卖清空率，有什么作用？

什么是房产拍卖清空率？

拍卖清空率是指某一周或某一个月在拍卖中售出房产占参与拍卖房产总数的百分比：拍卖售出物业/参与拍卖房产=拍卖清仓率%，考虑到拍卖之前和之后的销售以及有些撤出拍卖的房产，清空率还可以有另外两种计算方式。不过这些大家不必担心，因为现在有很多能够查查看清空率市场分析网站（Corelogic 拍卖清空率查询；Domain 拍卖清空率查询），可以直接借助网站数据。

清空率有什么作用？

房产清空率可以用来更好地分析房产市场买房还是卖方在市场中占主导地位。

房产清空率是衡量市场状态的一个很好的指标。如果待售房产数量超过了买家数量，清空率就会下降。如果有很多买家，而只有少数房产出售，那么清空率可能会很高。高清空率通常表明房地产市场在增长，而清空率则可能表明房地产市场在放缓。

如果一个市场的清空率低于60%，表明市场低迷，房价停滞或下降，这时候买家在市场上掌握更多的主动权。如果清空率能够达到80%，则被视为高清空率，卖方在市场上掌握主动权。

如果想对一个特定的市场做长期分析，可以追踪一年中每周的拍卖清仓情况，来确定每个月的买家活动在什么时候达到顶峰或下降。这样可以更好决定一年中的哪个月或者什么时候去卖或者买。

拍卖清拆率高

买方需求强劲
现有物业供应不足
增长中的房产市场
热卖市场

拍卖清空率低

买方需求疲软
房产放缓
现有房产供过剩

拍卖成交率是反映房地产市场走向的良好市场指标，但同样重要的是，私人协议（通过代理或者不通过代理，买卖双方直接签合同，而不经过公开拍卖）是迄今为止最常见的销售方式。

影响清空率的因素

影响拍卖清空率的因素有很多，包括当时的利率、每年举行的时间、公众假期甚至体育赛事等。看清空率的时候，还需要考虑到某一时间段内拍卖的房产数量，参与拍卖的房产数量太少，清空率就不具备参考意义。

如果每个周末都有大量房产在拍卖会上出售，那么这就表明市场处于“火热”或繁荣状态，尤其是如果这种情况多年来一直出现。如果拍卖清空率很高，但是参与拍卖的房产数量很少，那未必代表房产市场活跃。

影响清空率的因素有很多：

供拍卖的房产数量
卖方的价格预期
拍卖会上竞买人的数量
季节性
利率
信贷的可获得性
特定的郊区(有些比较依赖拍卖)

除了拍卖清空率，还需要留意其他主要的房产市场指标：

房价，房价在过去中期或者长期商场，表明一个积极的趋势；
房产在售时间(Days on Market)，房产在售时间越短，说明该区域房产越受欢迎，在售时间越长，说明该区域市场约冷清，不受欢迎；
租金收益率，租金收益率越高，潜在的现金流越大；
空置率，空置率高意味着租户需求减少或市场上出租房产过剩。

总而言之，清空率可用于预测物业市场的走向，是观测市场状态的一个很好的指标。但也需要认识到这只是需要考虑的众多因素之一，应该与其他房产数据和更广泛的市场因素结合起来使用。利率、就业数据和其他宏观经济状况等因素都会影响地方和市场信心。