浅谈澳洲房产空置税(Annual Vacancy Rate)

2017年11月30日，澳大利亚国会通过了一项法案，规定对于在澳洲东部时间2017 年5月9日19:30 以后向FIRB申请的海外房产投资者，澳洲税局（ATO）有权对空置房产征收空置税。

关于投资者和空置房产定义

海外投资者，这个定义是FIRB对海外人士的定义，指非澳洲籍也没有澳洲永居权的自然人，或者有外国人实际控股的公司或信托基金。持有临签，或者在申请PR的人属于外国人。

空置房产是指每个空置年（房屋交割开始算，每12个月为一个空置年）内有超过183天，也就是6个月，的时间处于空置状态。

在一个空置年内，如果您符合以下3个条件中任何1条超过6个月，或任何2条或3条组合起来超过6个月，那么该房产将不被视性为空置房产，将有机会避免缴纳房屋空置税。
1）业主或业主的亲属真实地在房屋内居住；
2）有租客实际居住（每一个租期不得少于30天）；
3）房屋一直在市场上真实地挂牌招租且要求的租期最少不能短于30日。

但是这里需要特别注意的一种情况就是用于短租（即租期少于30日）的房屋（包括用于AirBnB或者其他任何短租平台），即使其一年内真实的出租时间超过了183天,但每次出租租期少于30日也不被视为被真实地用于了居住，因此要缴纳房产空置费。

即使不是空置房，仍需申报

海外购房者通常需要在物业成交后30 天内根据之前所申请的FIRB 批文的要求通知ATO进行注册，以便日后可以提醒申报相关空置费。

不管其房产是否处于空置状态，海外业主都需要在每个空置年之后的30天内，向澳大利亚税务局递交空置税申报表进行申报，以此来证明该物业的使用状况。税务局会根据您递交的文件，例如房屋出租合同等，来评估您是否需要缴纳房屋空置税。每一位业主的申报年度都是不一样的，既不是通用的日历年度也不是澳洲的财政年度。因为空置年是从房屋交割开始算，每12个月为一个空置年。

需要注意，即使房产不必缴纳空置税，海外业主也应按时提交该申报表格。海外投资者在税务局发出缴付通知的21天内，应完成缴纳税款。若没能按时缴纳，将有可能面临高额罚款倍的罚款。

空置土地的外国业主在土地上盖好住房之前不必提交空置费申报表。如果在土地上建造了多个住宅，则必须为每个新建造的住宅提交空置费申报。如果房屋是被两人或以上共同拥有（Joint Tenants），那么只需递交一份空置税申报即可；如果房屋是以分权拥有（Tenant in Common）的形式购买，那么每一个业主都需要递交一份空置税申报。

关于征收标准

空置费通常与您提交海外人士投资申请时所支付的外国投资申请费相同(低于100 万澳币的房屋，收取$5,600 澳币; 100万到200 万澳币的房屋，收取$11,300澳币; 以此类推，基本上每一个100 万为一界限)，进行了年度申报之后，如果需要缴纳房产空置费，ATO会通知你需要缴纳的具体金额。

关于豁免

如果您可以证明一个空置年度中至少有183天没有居住可能性(或无法／不适合居住)，则您将无须支付空置费。您必须提交空缺费申报才能申请豁免。在以下情况下，您的住宅可能被视为无法居住：
1）该住宅已损坏，不安全或不适合作为住宅居住
2）该住宅正在进行大修或翻新
3）法院，法庭的命令或联邦，州或领地的法律禁止或法律限制将该住宅用作住宅；或者
4）原住居者，由于长期住院，医疗照护或住宅护理而无法住在此宅中。