疫情下的澳洲房产将如何变化
随着新冠状病毒疫情的蔓延，过去几周商业活动放缓，全球股市蒸发了数万亿美元。人们对澳大利亚经济衰退的预期有所增加，很多人都在问疫情会对澳大利亚的住宅房产造成怎样的影响。
本文探索了澳洲住房市场的一些基本情况，以便更好地理解当前环境下可能会产生的影响。经研究发现:
- 面对负面经济的冲击，房产市场表现相对较好，但也必须考虑到由疫情引起的经济放缓的特有情况；
- 房产是一种非流动性资产和消费品，其波动性和下跌幅度远小于股票市场；
- 在未来几周，房地产交易量可能大幅下降，但对价格的影响尚不清楚；
- 包括高家庭债务在内的现有经济不利因素，使房产市场容易受到需求下降的影响。但澳大利亚并不是一个统一的房产市场，当地劳动力构成和家庭财务状况将缓解需求下降的影响。
从历史上看，澳大利亚住宅地产在遭遇负面经济冲击时表现良好
在开始评估当前经济放缓对澳洲房产造成的影响时，有必要了解一下历史上澳洲房产应对负面经济冲击的表现。
股票市场的主要损失和衰退并不一定预示着房价的下跌。参考下图。当重大的负面经济冲击发生时，对房产市场产生的影响各不相同。房价的变化取决于澳大利亚行业受到影响的程度。
例如1987年的“黑色星期一”(Black Monday) 股市崩盘就是一个负面冲击，澳大利亚股市在一天之内损失了约23%的市值。但房价基本未受影响。到1988年10月，由于金融管制的放松导致了资产价值通胀(Asset Value Inflation)，房价出现了两位数的增长。
澳洲房产动态_房价变化1985-2020 图片摘自Corelogic
在截至1988年1月的12个月里，澳大利亚的失业率下降了60个基点。霍克政府恢复了负扣税制度，这在当时为澳大利亚的房产投资提供了额外的推动力。20世纪90年代初，从1989年6月到1990年10月，房地产价值仅下降了4.4%。
2007-08年，当全球金融危机开始时，澳大利亚的经济更加全球化。全球和澳洲国内经济的放缓影响了就业、收入以及随后的住房借贷能力。澳洲住宅市场从2008年2月到2009年1月下降了7.5%。然而，随着矿业相关投资的增加、降息周期的开始以及政府刺激措施的实施，澳洲房产出现了相当迅速的复苏。
近年来房价变化对贷款方面的结构改变反应比较大。2014年至2017年期间，一系列限制投资性住房贷款的政策催生了自上世纪80年代初以来规模最大、持续时间最长的低迷房产市场之一。然而，利率的进一步下调和贷款评估标准的放松，促使了自住业主带领的房市反弹。
股市和房市两种表现
房产市场的总体数据表明，由冠状病毒引起的经济活动放缓并没有像影响股市那样影响房产市场。这不是什么新鲜事。从历史上看，将标普ASX 200指数与CoreLogic房屋价值指数进行比较，可以发现澳洲房产对宏观经济状况的反应存在滞后，并能避免同样程度的下跌或波动。
澳洲放房产动态_股票与房价指数 图片摘自Corelogic
产生这种现象主要有以下两点原因：
- 房产的相对流动性不足（交易成本高，交割周期长）意味着房产交易需要更长的时间，这降低了房产“脱手”或“出售”的的情况在经济不确定的情况下发生的可能性;
- 房产属于消费品，相对于股票而言，被用来投机的几率更小一些。
现在的情况第二点尤其重要。自2019年6月房地产市场反弹以来，投资者占新住房产贷款的28.2%，低于上次房产市场恢复时的39.5%。换句话说，投资者撤出住宅地产的影响不会像两年前那么大。
2019年，外国投资者对澳大利亚房产市场的兴趣相对较低，这也意味着海外投资群体的下降对市场带来的风险比较小。根据NAB最新的住宅物业调查，2019年12月季度外国买家占新购房产的7.0% (低于调查平均值10.2%)，占已建房产的3.8% (低于调查平均值6.1%)。
有一些行业由于国际市场参与者受到旅游禁令的影响而出现下跌，包括针对外国买家的新公寓，以及依赖外国学生或游客出租房屋的房东。
房产市场并不是完全不会受到经济事件的影响。根据冠状病毒传播的程度和企业应对措施，商业活动的减少可能会在很大程度上减缓收入和信贷的流动。这将对房地产市场产生重大影响。
销售活动很可能会出现下降，但是对于房价的影响还不是特别清晰
未来几个月房地产交易量可能会下降，但房价的走势取决于对冠状病毒的短期预期（新冠状病毒的最新情况），以及更长期的就业状况。
在短期内，冠状病毒以及随后的股市下跌已经对消费者信心产生了重大影响。这可能会导致房产市场买家购买活动延迟，因为住房是昂贵的、高付出的决定。
西太平洋银行墨尔本分行(Westpac-Melbourne Institute) 3月份的消费者信心指数下降3.8%，达到5年来的最低点，为2008年全球金融危机以来第二低，但仍比全球金融危机触底时高出15.3%，表明消费者对经济的担忧程度低于2008年全球金融危机。
澳洲房产动态_消费者信心指数
有意思是，3月份“购房时机(time to buy a dwelling)”指数只下跌了0.3%，但跌幅可能很快就会扩大。“房价预期(house price expectations)”分项指数跌幅较大，3月份下降了6.6%。这是自去年2月以来的最大跌幅。
对房产交易更加直接的影响可能会是隔离预防措施的升级。如果澳大利亚政府采取在意大利和中国实施的隔离措施，那么城市间的旅行将受到限制，也将限制对房子进行实地考察和参加拍卖会。
虽然实行封锁隔离这可能看起来有点极端，但也不是不可能：维州和澳大利亚首都地区已经宣布整进入紧急状态，增加了卫生部长实施“自我隔离“的权力。这对房地产行业提出了挑战，房地产行业往往需要对房产进行实地检查，在拍卖中，还要涉及多人的竞标环境。
为应对隔离措施，房产行业的专业人士可能会采取供私人看房(private inspections)代替公开看房(open inspections)，使用科技模拟看房或远程拍卖。也有潜在的买家和卖家可能会推迟交易，直到情况恢复正常。
卖方可能将当前的新冠状病毒视为暂时的经济状况。如果在经济放缓期间，货币和财政刺激措施能够充分支撑企业和家庭收入，那未来几个月可能会出现销量的大幅萎缩，但不一定是住房价值的下降。
目前还不清楚冠状病毒是否具有季节性，但是，在大规模隔离之后，中国现在显示出冠状病毒传播的放缓。在一场社会隔离运动之后，韩国的新报告病例也有所减少。
我们可以将其与通常出现在年假前后的季节性销量进行比较。在过去20年里，11月到12月的销售活动平均下降了15.9%，12月的销售额有0.9的季节性因素。相比之下，在过去的20年里，从11月到12月，房价平均上涨了0.2%，几乎没有季节性变化。
虽然目前的新冠病毒疫情大流行绝不是假日，但它是暂时的。除非当前的经济放缓对收入造成重大拖累，否则开发商可能不会认为有必要降低他们的房价预期。
住房需求的不利因素
从长期来看，房价和市场活动的受影响程度将取决于隔离措施对家庭收入，就业，借贷能力和信贷可用性的影响程度相关。
预计受新冠状病毒影响最直接最大的行业将会是：
- 旅游业，日益严格的隔离措施将限制旅行;
- 教育，只有很少一部分有外国学生能够旅行;
- 酒店行业，社交隔离将导致咖啡馆、酒吧和餐厅的客户量大幅减少;
- 零售业，将受到消费者信心水平低迷的拖累;
- 艺术和娱乐，剧院、电影院和画廊的游客数量已经在下降。
3月季度澳洲国内生产总值(GDP)增幅最初预期较正常水平低约50个基点。但对过去流感大流行影响的研究表明，损失可能更大。
与全球金融危机时期不同，金融危机时期采矿业的繁荣，货币政策和财政政策对帮助澳洲避免大萧条起到了有效的作用，但是现在澳洲国内经济正面临着新的挑战：
- 澳洲不太可能会出现再一次的采矿业繁荣。澳洲GDP数据显示2019年12月份对矿业的投入比2008年12月份的投入低了7%。不过澳联储对于今年采矿业出现得到改善还是有信心的，同时在股票市场下跌的时候，商品价格相对想的更加有弹性。
私营经济（private sector）持续疲软。自2019年6月以来，私人经济支出的年度变化一直为负。这对就业和收入增长产生了连锁反应，进而限制了针对房产的借贷能力。
- 莫里森政府最近宣布的经济刺激方案在瞄准企业投资方面涵盖的很多，其中包括向中小企业提供至多5万澳币的资金、实习期工资补贴，以及将即时资产抵扣门槛提高至15万澳币。
降低现金利率的空间更小。在全球金融危机期间，澳联储实施了6次降息措施，使官方现金利率从2008年8月的25%降至2009年4月的3%。目前，现金利率已经是历史新低0.5%。而且预计4月份现金利率将再下调25个基点。
除了推行定量宽松政策外，货币政策方面的应对措施也已所剩无几。澳联储已表示，它们将启动债券购买和回购措施，包括向投资者出售政府债券，然后以更高价格回购。
- 家庭债务接近历史最高水平。家庭债务受到监管机构的密切监控。9月季度数据显示，家庭债务总额与收入之比，以及住房债务与收入之比，都略低于6月季度的历史高点。
到2019年9月，总债务与家庭收入之比为186.5%。这主要是由住房债务占收入的比例(141.3%)构成的。在经济放缓的情况下失去工作岗位可能会增加不良贷款的发生率，尤其是因为APRA的最新数据显示，越来越多的金融业(38.6%)的贷款价值比超过80%。
考虑到澳大利亚高水平的住房债务，在当前环境下考虑到不良贷款增加的风险是很重要的。澳联储的研究显示，2017年12月，约三分之一的自有住房贷款至少有两年的抵押贷款还款缓冲。然而，大约四分之一的人的缓冲时间不到一个月。
如果隔离措施采取的时间较长，那这些面临着还贷压力风险的更加脆弱的家庭可能需要有针对性的干预，以避免拖欠贷款。
尽管存在这些脆弱性，但仍有一些保障措施会减轻收入和就业停滞以及信贷可获得性带来的冲击。
政府在宣布176亿澳币的经济刺激方案几天后，正在考虑第二套经济刺激方案。
周一(16日)，金融监管机构理事会宣布了进一步的信贷支持措施，包括澳联储准备启动量化宽松政策，而APRA也宣布了放松监管要求以支持信贷流动的可能性。
在3月11日的一次讲话中，澳联储行热切地强调，病毒最终只是暂时扰乱商业活动，放松货币环境和财政政策将有助于经济在疫情得到控制后迅速反弹。
有些市场受到的影响大、有些小
重要的是，澳大利亚没有一个统一的房产市场。为简单起见，本文考虑了住宅市场的总体情况，但经济低迷确实造成了更严重的、局部的房地产下跌，比如;
- 2014年与矿业相关的基础设施项目的崩溃，达尔文地产价值仍比历史最高水平低30%以上;
- 布里斯班公寓市场供应过剩，最新数据显示，公寓仍比历史最高水平低11.2%;
- 昆州北部区域的极端天气、风暴和洪水的影响，也都抑制了该地区的房价格增长。
鉴于当前经济低迷的特殊性，我们会看到一些地区的住房需求(包括租房需求) 降幅可能会比其他地区更大。
这些地区包括工人无法远程工作的地区，如果社会距离被强制执行，可能不得不牺牲收入，临时顾工的发生率很高的地区，以及而且在受影响的行业中员工高度集中的地区。
以劳动力在住宿和食品服务业集中为例，悉尼市内西部区域家庭勉面临着很大压力。该区域住宿和食品服务业顾工占比达到12.7%（2019年11月）。
疫情下的澳洲房产-图片摘自Corelogic
总结
- 冠状病毒的爆发显然给澳大利亚房房市带来了一些下行风险，但最终，其影响仍高度不确定。每天都有新的信息和政策回应，这使得我们不可能对资本增长做出合理的预测。不过，一些补充的背景是，要考虑到房产市场的基情况，以及由大流行疾病引发的低迷的经济的特点。
- 与股票相比，澳洲房产的波动性较小，对市场冲击的反应速度也较慢。房产是一种消费品，与就业机会和收入增长的基本情况有关。在目前的环境下，澳大利亚房产市场对外国需求和投资的依赖程度比前几年都要低。
- 交易活动受到的影响可能超过房价所受到的影响。随着消费者信心的下降和劳动力市场受到干扰，更多的澳大利亚人可能会把需要高投入的决定搁置起来，直到经济、就业和家庭财务状况有了更多的确定性。
- 此外，包括紧急货币政策和财政支出激增在内的刺激措施，应有助于缓解企业活动减少的影响。
- 当前高水平的家庭债务放大了房产市场状况下的失业风险。然而，在从冠状病毒疫情中恢复过来的过程中，受到隔离政策严重影响的地区比其他地区的恢复能力要差。
编译自英语原文：Coronavirus And The Australian Property Market
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